Incorporação: 5 coisas que você precisa saber antes de investir

Conhecemos o significado da palavra incorporação, que remete a ideia de juntar, ou unir, duas ou mais coisas tornando-as um só corpo.

Contudo, ao tratarmos de construção civil, o termo incorporação é empregado à união de terrenos e/ou edificações. Continue lendo este artigo e saiba mais sobre essa modalidade:

    1. O que é incorporação imobiliária
    2. Incorporação no mercado imobiliário
    3. Incorporação em fundos imobiliários
    4. O que são fundos imobiliários
    5. Incorporação – Considerações

O que é incorporação imobiliária

Incorporação

Incorporação imobiliária é dada como o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de entregar um projeto de construção de edificações. Ademais, promover a construção de um conjunto de edificações em uma mesma área comum, caracterizando um condomínio, bem como sua comercialização total ou parcial.

Em linhas gerais, para entender o significado de incorporação imobiliária, devemos ter em mente o significado jurídico dessa expressão: incorporar imóveis.

Esta deve ser entendida como sendo o meio com que uma pessoa (Física ou Jurídica) constrói um imóvel composto de unidades autônomas, em um terreno de outrem.

Então, no findar da obra, o dono do terreno recebe o pagamento de acordo com 2 possibilidades:

  • Valor em dinheiro (parte da arrecadação proveniente da venda das unidades), ou
  • Unidades do empreendimento

Na maior parte dos casos, a incorporadora negocia o terreno dando unidades autônomas como forma de pagamento, e vende as demais para obter o lucro.

A empresa que administra a obra, neste caso, a incorporadora, nem sempre é a mesma que executa a obra em si.

Geralmente, a empresa que administra a empreitada contrata uma construtora que fica responsável por executar o projeto civil.

Portanto, a construtora fica responsável pela execução da obra, enquanto a incorporadora pelo gerenciamento do projeto.

Lei nº 4591/1962 – Incorporações imobiliárias

É pertinente citar a definição de incorporação imobiliária contida no artigo 28, parágrafo único da lei nº 4591/64, que diz:

  • “Ela é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

Contudo, o processo de incorporação imobiliária é extremamente complexo pelo fato de a lista de documentos necessários ser extremamente extensa.

Fora isso, as responsabilidades tanto do incorporador, quanto do cartório de registro de imóveis, são tantas que um processo como esse costuma durar meses. Tal processo demanda muito tempo e clareza para se formalizar.

Afetação

Pelo sistema vigente no Brasil, o incorporador pode adotar o “regime de afetação” durante a execução de um empreendimento.

Através desse sistema, o bem que está sendo incorporado pode ser separado dos bens de patrimônio do incorporador. Isso permite, por exemplo, que os débitos ou dívidas do incorporador não interfiram no empreendimento.

Isso oferece uma garantia aos adquirentes das unidades do condomínio de que os mesmos não perderão o bem que estão adquirindo durante o curso da obra, por qualquer motivo ligado ao incorporador.

O processo de incorporação também garante aos futuros proprietários das unidades (que pode ser apartamentos, por exemplo) segurança quanto às condições técnicas e de idoneidade do incorporador.

Adicionalmente, garante a legalidade do projeto, características do imóvel e, inclusive, regras de convivência do condomínio.

Por isso, junto com o documento do processo para incorporar, é necessário registrar a futura convenção de condomínio.

Incorporação no mercado imobiliário

Incorporação no Mercado Imobiliário

Geralmente, proprietários de terrenos em áreas urbanas consideradas “nobres” se utilizam desta modalidade para agregar valor ao seu empreendimento.

Ao incorporar o terreno, há a possibilidade de negociar as unidades autônomas sem que elas estejam finalizadas.

Antes de mais nada, precisamos esclarecer as diferenças entre:

  1. Incorporação
  2. Incorporadora
  3. Construtora

Incorporação

É o ato jurídico de promover e executar construções e edificações de um empreendimento imobiliário composto por unidades autônomas.

É a formalização, em um Cartório de Imóveis, das características e compromissos do empreendimento.

Como exemplo, a quantidade de apartamentos ou salas comerciais, a metragem dos apartamentos ou salas comerciais, a quantidade de garagens, as áreas comuns, etc.

Incorporadora

A incorporadora é a empresa responsável por viabilizar o negócio. Além disso, ela se faz gestora das interfaces que compõem o projeto.

Também é responsável por estudar as características e opções do terreno e verificar os aspectos técnicos da construção.

Além disso, fica sob sua responsabilidade a contratação da construtora, que irá executar a obra em si.

Construtora

É a empresa contratada para executar o projeto que está no papel, e transformá-lo em obra.

A construtora tem como obrigação trabalhar segundo as normas do setor de construção civil.

Além do mais, deve assegurar todo o aparato legal para preservar a integridade e o bem-estar dos operários da obra e suas respectivas famílias.

Documentação necessária para incorporar

Para incorporar um empreendimento de forma que se garanta o sucesso da obra, a incorporadora deve apresentar os seguintes documentos ao Cartório de Registros Imóveis da região:

  • Cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel
  • Cópia autenticada do ato constitutivo, se for pessoa jurídica
  • Documentos de identificação pessoal do proprietário do empreendimento, se for pessoa física
  • Certidão Negativa de Impostos
  • Certidão expedida pelos ofícios de protestos, pelos distribuidores forenses cíveis e pela Justiça Federal em nome da incorporadora
  • Certidão vintenária (20 anos) de propriedade, relativa ao terreno destinado à incorporação
  • Projeto de arquitetura já aprovado
  • Alvará para construção
  • Cálculo das áreas de edificação
  • Quadro das frações ideais de terreno das unidades autônomas
  • Memorial descritivo das especificações da obra
  • Avaliação do custo global da obra
  • Minuta da futura convenção de condomínio
  • Declaração sobre o estacionamento coletivo
  • Declaração sobre o prazo de carência
  • Declaração sobre o pagamento do preço do terreno condominial
  • Declaração sobre o instrumento público de mandato
  • Declaração sobre as frações ideais de terreno
  • Atestado de idoneidade financeira expedido em nome da incorporadora
  • Histórico dos títulos de filiação
  • Certidão Negativa de Débito (CND) em nome da incorporadora

Passo-a-passo do procedimento de registro

O procedimento de incorporação é bastante complexo, e exige conhecimento para não criar entraves frente ao município onde está sendo realizado o empreendimento.

Ademais, ele pode ser compreendido através dos passos listados abaixo (não necessariamente nessa ordem):

  1. Estudo da viabilidade econômica e comercial do projeto
  2.  Análise do terreno
  3. Elaboração de estudos específicos sobre o empreendimento
  4. Aquisição do terreno e certidão de matrícula atualizada
  5. Aprovação do projeto
  6. Elaboração do memorial de incorporação, de acordo com as plantas das unidades
  7. Registro da incorporação, com os documentos exigidos pelo cartório
  8. Promoção do lançamento do projeto
  9. Alienação das unidades autônomas
  10. Averbação de construção e registro da instituição do condomínio (após concluídas as obras)

Após concluído os primeiros passos para a incorporação, é chegada a hora de vender os imóveis antes de sua conclusão para levantar fundos.

Como a venda das unidades financia a construção, a empresa administradora do empreendimento pode oferecer benefícios mais atrativos.

Nesse momento toda forma para atrair a atenção do comprador é válida, visto que o cliente não tem pressa para morar e pode fazer um negócio com um bom desconto.

Incorporação em fundos imobiliários

Incorporação

Há uma modalidade de fundo imobiliário conhecida como fundos de incorporação e desenvolvimento.

Essa é uma vertente dos fundos de tijolo, que utilizam imóveis tangíveis (físicos) para gerar renda mensal através dos aluguéis ou venda.

Geralmente, ao iniciar, o fundo capta recurso financeiro para adquirir novos imóveis e depois passa a aluga-los, distribuindo a renda para os cotistas.

O gestor do fundo investe na construção de imóveis que serão alugados ou vendidos, na expectativa de obtenção de lucro.

Esses imóveis são construídos através de incorporação, e o perfil é o mais arriscado dentre os tipos de fundos imobiliários.

Nesse caso, os fundos de incorporação ou desenvolvimento são recomendados para quem se dispõe a correr um risco maior, em detrimento da maximização dos lucros.

Todo o risco do incorporador é transferido para o investidor, que possui cotas do fundo e fica exposto às intempéries inerentes ao empreendimento.

Se houver algum problema com a obra, se o empreendimento não conseguir uma licença ambiental, se a prefeitura não liberar o habite-se, ou se a obra ficar mais cara que o planejado, é o cotista que paga a conta.

Não é à toa que fundos de incorporação e desenvolvimento são destinados àquelas pessoas com mais dinheiro.

A promessa é entregar uma forte valorização de INCC (Índice da inflação da construção calculada pela FGV) mais 20% ao investidor.

Se tudo der certo, o investidor e a incorporadora terão feito um excelente negócio.

O que são fundos imobiliários

Incorporação em Fundos Imobiliários

O mercado imobiliário no Brasil é historicamente querido pela maioria dos brasileiros.

Este investidor que, de alguma forma, consegue poupar um pouco da sua renda mensal, tem uma empatia por adquirir imóveis.

Através de empreendimentos, as pessoas associam a prática de investir no mercado imobiliário à compra de um imóvel físico.

O intuito, nesses casos, é agregar renda mensal extra por meio dos aluguéis. Entretanto, outra forma de investimento está emergindo nesse meio: os Fundos de Investimento Imobiliário.

Através da compra de cotas dos fundos, é possível investir com baixo risco e boa rentabilidade, sem que haja necessidade de recorrer à incorporação ou construção de um imóvel.

Fundos de Investimento Imobiliários, ou simplesmente FIIs, são denominados condomínios fechados de investidores.

Os integrantes desses fundos são cotistas, que se reúnem para investir em ativos do mercado imobiliário.

A maioria das pessoas não sabe o que é e como investir nos fundos imobiliários.

Por isso, vamos falar aqui um pouco sobre esta modalidade de investimento que só cresce no Brasil.

Como funciona os fundos imobiliários

Os fundos imobiliários seguem uma estrutura de mercado parecido com as empresas de capital aberto listadas em bolsa de valores.

Porém, diferente das “ações”, as partes indivisíveis negociadas dos fundos são chamadas de cotas.

Estas são negociadas em bolsa de valores, assim como acontece com as ações das empresas.

O capital do fundo, levantado na sua oferta pública, é investido no setor imobiliário.

Este investimento pode ser na forma de imóveis físicos ou títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário.

No momento da criação do fundo imobiliário, são criadas também as cotas desse fundo.

Esse período é chamado de IPO – Inicial Public Offering – ou oferta pública inicial.

Ao adquirir as cotas de um determinado Fundo, o investidor adquire o direito de participar do rateio dos rendimentos deste.

Tipos de fundos imobiliários

Por classificação de mercado, existem atualmente 4 tipos diferentes de fundos imobiliários:

  1. Fundos de tijolo
  2. Fundos de recebíveis (ou fundos de papel)
  3. Fundos de fundos (FOF)
  4. Fundos híbridos

Fundos de tijolo: são fundos que possuem em sua carteira de ativos imóveis como prédios, shoppings, galpões logísticos, etc.

Os ativos possuem CEP, portanto, são construções tangíveis. O fundo deve rentabilizar seus cotistas através da compra ou construção de empreendimentos que gerem aluguel. Ex.: XPLG11.

Fundos de recebíveis: também chamados de fundos de papel, são fundos imobiliários que negociam ativos de forma mais segura, investindo seu capital em títulos de renda fixa. Ex: GGRC11.

Esses títulos são geralmente atrelados ao mercado imobiliário.

Segue abaixo alguns desses títulos que compõem a certeira dos fundos de papel:

Os fundos de fundos, ou FOFs (Funds of Funds) seguem a mesma lógica dos fundos de investimento.

Nesse caso, a gestora desse tipo de fundo imobiliário investe na aquisição de cotas de outros fundos imobiliários.

O intuito aqui é a diversificação e mitigação de riscos atrelados a esse tipo de investimento, apesar desse risco ser baixo quando comparado ao mercado de ações. Ex.: HFOF11.

Por fim, os fundos híbridos, como o nome sugere, possuem a capacidade de investir seu capital em todas as modalidades mencionadas anteriormente.

Sua classificação e estratégia deste tipo de fundo consiste em mesclar duas ou mais das modalidades apresentadas acima. Ex.: MXRF11.

5 Vantagens e 3 desvantagens de se investir em FII

Vantagens:

  1. Preço acessível
  2. Diversificação dos imóveis
  3. Investimento em imóveis de alto padrão
  4. Isenção de IR (Imposto de Renda)
  5. Rentabilidade mensal

Desvantagens:

    1. Investimento não garantido pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito)
    2. Não há influência sobre a gestão dos ativos pelo cotista
    3. Preço da cota varia de acordo com a oferta e demanda de mercado

Incorporação – Considerações

Ao empreender no mercado imobiliário, o investidor deve ficar atento à nuances envolvendo cada tipo de investimento, principalmente onde há incorporadoras.

Em linhas gerais, existe uma série de regras que devemos considerar antes de investirmos em ativos que possuem esse tipo de característica em seu portfólio.

Portanto, investir em fundos que têm a incorporação e o desenvolvimento de imóveis em seu estatuto é sempre mais arriscado, e, levando em consideração o binário risco x retorno, mais rentável.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.

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