“Investir em fundos imobiliários é tão bom que basta falar a verdade para convencer uma pessoa a investir”.
Essa frase já foi dita nas Lives do Professor Marcos Baroni por diversas vezes.
No entanto, percebemos que existem muitos erros comuns que são cometidos, principalmente pelos iniciantes, que podem fazer com que a experiência de se investir em Fiis possa não ser tão interessante.
Acreditamos, contudo, que tais erros poderiam facilmente ser evitados se uma atenção maior fosse prestada no início dos investimentos.
O principal desses erros, em nossa opinião, é se atentar somente a um indicador em uma análise de investimentos.
É muito importante lembrar que um indicador, como o próprio nome sugere, apenas indica, ou seja, ele não serve para estabelecer ou concluir uma decisão precisa de aplicação financeira, principalmente na renda variável.
Percebemos que muitos investidores costumam olhar apenas para o Dividend Yield (DY) e/ou para o P/VP, contudo, conforme comentado anteriormente, esses dados são consequência dos resultados operacionais dos fundos imobiliários.
Mais importante do que se analisar esses indicadores, portanto, é se atentar para a proveniência dos mesmos.
Ou seja…
Se um investidor está analisando o DY de um fundo imobiliário, é preciso se atentar se o mesmo é coerente com a geração de caixa do Fii em questão.
Em outras palavras, o ideal é que o investidor procure saber o histórico do Fii e entender se existem ali eventos não recorrentes (como a venda de um imóvel, por exemplo) que influenciaram no resultado de tal DY.
Assim sendo, eventos pontuais (como o citado acima) fazem com que os indicadores dos Fiis sejam “distorcidos” e não sustentáveis no longo prazo.
Você gostaria de se associar a um empreendimento imobiliário que aparentemente apresenta um excelente retorno e, de repente, descobrir que aquele resultado não é perene?
É exatamente isso o que pode acontecer com quem observa apenas um indicador na sua análise de investimentos.
Para evitar que isso aconteça, portanto, o ideal é que o investidor pratique o exercício de tentar analisar não o passado, apenas, mas também (e principalmente) o presente e o futuro do Fii que esteja estudando.
E como fazer isso?
Essa sim é uma pergunta difícil de se responder, pois cada investidor irá tomar como base as suas próprias premissas para chegar as suas próprias conclusões.
No entanto, é possível, por exemplo, tentar “prever” os alugueis futuros de um Fii, dado que tais contratos são relativamente estáveis no decorrer do tempo.
Dito isso, faz sentido se estimar o aluguel médio dos últimos doze meses de um imóvel, e também procurar saber o preço médio do metro quadrado negociado na mesma região dos imóveis de um Fii, dado que é possível que um Fii distribua um patamar de dividendos coerente com os seus lucros caixa, contudo tais lucros possam vir a ser provenientes de um contrato incompatível com o preço negociado naquela mesma região, por qualquer que seja o motivo.
Portanto, se atentar aos indicadores é muito importante sim em uma análise de investimentos em fundos imobiliários, mas não deve ser, jamais, o único critério a se levar em consideração.
Procure entender a “novela” de cada Fii e, assim, os seus resultados e decisões de investimentos, sem dúvidas, serão muito mais assertivas e satisfatórias no longo prazo.
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