TRXF11 movimenta R$ 1,79 bilhão em novas operações; veja detalhes
O TRXF11 divulgou nesta quarta-feira (24) uma série de movimentações envolvendo diferentes segmentos do mercado imobiliário. Consideradas em conjunto, as três operações anunciadas envolvem aproximadamente R$ 1,79 bilhão e abrangem participações em shopping centers, empreendimentos logísticos e imóveis corporativos.
Os negócios, porém, estão em estágios diferentes. Enquanto uma das transações foi concluída, outra envolve instrumentos para aquisição de ativos e a terceira corresponde a um compromisso de compra cujo fechamento ainda depende do cumprimento das condições previstas.
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A operação de maior valor é a aquisição de participações em cinco shopping centers ligados à Iguatemi, negociadas por R$ 876,15 milhões. O fundo imobiliário TRXF11 firmou compromisso para comprar 35,55% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre (RS); 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP); 10% do Iguatemi Ribeirão Preto, em Ribeirão Preto (SP); 10% do Iguatemi São José do Rio Preto, em São José do Rio Preto (SP); e 36% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, em Novo Hamburgo (RS).
Do preço acordado, R$ 569,50 milhões serão desembolsados no fechamento. Essa parcela prevê R$ 219,04 milhões em dinheiro, enquanto até R$ 350,46 milhões poderão ser compensados com créditos relacionados à subscrição e integralização de cotas do TRXF11 pelos vendedores.
Os R$ 306,65 milhões restantes serão divididos em duas parcelas, com vencimentos em até 12 e 24 meses após o fechamento e atualização pela Taxa DI. A operação já recebeu aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).
Mesmo após a negociação, a Iguatemi ou outra empresa de seu grupo econômico continuará responsável pela gestão e administração imobiliária dos cinco empreendimentos.
TRXF11 negocia participação em três ativos logísticos
Outra frente anunciada pelo FII TRXF11 envolve aproximadamente R$ 578,33 milhões para a aquisição de participações em três empreendimentos logísticos. Juntos, os imóveis possuem 295,1 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), dos quais cerca de 147,6 mil metros quadrados correspondem à participação econômica adquirida pelo fundo.
Em Itapeva (MG), o TRXF11 ficará com 50% do Condomínio Log Itapeva, que possui 59,3 mil metros quadrados de ABL e está alugado à Petlove por contrato atípico com vencimento previsto para setembro de 2033.
Também será adquirida participação de 50% no CLCR 01, em Cariacica (ES). O complexo possui 113,6 mil metros quadrados de ABL e tem como locatários Azzas, Suzano, Whirlpool e Supporte, distribuídos entre contratos típicos e atípicos.
O terceiro investimento está localizado em São Sebastião da Bela Vista (MG) e ainda será desenvolvido. O fundo TRXF11 assumirá direitos e obrigações relacionados a uma participação econômica equivalente a 50% do projeto, que terá 122,2 mil metros quadrados de ABL e será destinado ao Mercado Livre por meio de contrato built-to-suit de 12 anos. A entrega está prevista em duas etapas, entre o último trimestre de 2027 e o primeiro trimestre de 2028.
Durante a construção desse empreendimento, o vendedor garantirá ao TRXF11 uma renda mínima equivalente a um cap rate de 8,5% ao ano. A apresentação divulgada pelo fundo aponta novembro de 2027 para a primeira etapa de entrega e janeiro de 2028 para a segunda.
Operação de R$ 340 milhões com imóveis corporativos é concluída
Na terceira movimentação, o TRXF11 informou a conclusão de uma operação de R$ 340,25 milhões relacionada a ativos corporativos em São Paulo. Diferentemente das outras duas transações, neste caso as condições previstas anteriormente já foram cumpridas e o negócio foi efetivamente consumado.
A estrutura adotada fez com que o Hedge Renda Corporativa FII assumisse a posição de comprador originalmente ocupada pelo TRXF11. Como contrapartida, o fundo subscreveu e integralizou cotas desse novo FII, passando a participar da operação na condição de cotista.
Entre os ativos envolvidos estão dez unidades do Thera Corporate – Torre 3, na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, além do usufruto sobre o Edifício Morumbi e quotas da HOFC Empreendimentos Imobiliários.
No Thera Corporate, a parcela inicial foi de R$ 95,33 milhões, enquanto outros R$ 154,01 milhões correspondem à parcela final. O saldo remanescente tem vencimento em outubro de 2033, com atualização pela variação positiva do IPCA e juros remuneratórios de 9,2% ao ano.
Já o usufruto do Edifício Morumbi envolveu R$ 30,30 milhões. A operação também contempla quotas da HOFC Empreendimentos, com R$ 35,30 milhões na parcela inicial e R$ 25,31 milhões na parcela final, esta última igualmente prevista para outubro de 2033 e corrigida pelo IPCA, acrescida de juros de 9,2% ao ano.
Com as movimentações divulgadas, o TRXF11 amplia sua exposição simultaneamente a diferentes classes de imóveis. No caso específico da carteira logística, considerando as aquisições e alienações já comunicadas ao mercado e as operações relacionadas à 13ª emissão, a projeção apresentada pela gestão aponta um portfólio de 128 imóveis, distribuídos por 68 cidades e 19 estados e Distrito Federal, com aproximadamente 2,04 milhões de metros quadrados de ABL.
