As condições macroeconômicas são um importante impulsionador dos preços e ajudam a explicar as divergências recentes entre diferentes partes do mercado, incluindo os fundos imobiliários que perderam força à medida que o Banco Central elevava a taxa de juros. Mas afinal, o que está acontecendo com os fundos imobiliários?
Em outras palavras, as condições macroeconômicas mais adversas tendem a impactar diretamente as cotas dos FIIs. A alta dos juros, por exemplo, torna mais caro o financiamento de novos negócios ou refinanciar empréstimos existentes, reduzindo a exposição ao setor. Entenda o que está acontecendo com os fundos imobiliários.
Relação taxa de juros e FIIs
O setor imobiliário não teve um desempenho igual durante a pandemia em seus diferentes segmentos. Setores como industrial e multifamiliar foram impulsionados pela alta demanda, enquanto escritórios e varejo definharam durante as medidas de bloqueio e restrições.
Mas após o arrefecimento da pandemia, em meio ao aumento da cobertura vacinal, outros fatores da macroeconomia impactaram negativamente os fundos imobiliários.
Quando se questiona o que está acontecendo com os fundos imobiliários, um dos principais fatores que explicam os FIIs em queda é notadamente o aumento das taxas de juros, afetando o mercado imobiliário como um todo. Mas como a alta na taxa de juros afeta os FIIs?
Aumento das taxas de juros
A maioria dos fundos imobiliários recorre ao financiamento bancário para a realização de projetos. Quando adquirem um novo imóvel para sua carteira, costumam utilizar um empréstimo de bancos e recursos próprios do fundo.
Quando os juros são menores que a rentabilidade do aluguel é um cenário que vale a pena. E como as taxas de juros estiveram muito baixas nos últimos anos, a maioria dos fundos imobiliários aproveitou e aumentou o retorno sobre o capital próprio. Assim, o retorno líquido para os investidores, por meio do financiamento bancário.
No entanto, no interesse de combater a inflação, o Banco Central aumentou drasticamente as taxas de juros este ano. Importante destacar que, a taxa básica de juros, mais conhecida como Selic, está em 13,75% desde o início de agosto de 2022.
Esse crescimento faz com que não valha a pena fazer um empréstimo para comprar um adquirir um imóvel atualmente. Ao mesmo tempo, para empréstimos mais antigos, as taxas fixas retornarão, os custos de financiamento serão muito mais altos, juntamente com as demais taxas e amortizações.
“Corrida” para renda fixa
O índice IFIX da B3, criado para mostrar o desempenho médio das cotações de fundos imobiliários, registrou em dezembro sua pior semana de 2022, com 95 dos 107 FIIs que o compõem, negociando abaixo de seu valor patrimonial.
Como resultado dos FIIs em queda, grandes e pequenos investidores estão fazendo fila para sacar dinheiro dos fundos imobiliários, o mais recente sinal de que o aumento das taxas de juros pode pesar sobre o setor imobiliário.
Após anos de baixos rendimentos e queda nos preços, o mercado de renda fixa está pronto para uma recuperação em relação aos retornos. Portanto, os rendimentos no mercado de títulos tornaram-se muito mais atrativos em comparação com outros investimentos de renda variável, como os FIIs.
Em outras palavras, altos rendimentos reais em títulos do Tesouro, livres de riscos, significam que os investidores não precisam se concentrar nas partes mais arriscadas do mercado para obter retornos que superam a inflação.
Incerteza política e impacto nos FIIs
A taxa Selic serve como guia para as taxas aplicáveis à maioria dos contratos de mercado. Com os juros atualmente em 13,75%, os investidores temem que a incerteza fiscal trazida pelo novo governo leve a novos aumentos dos juros, com fundos imobiliários em queda.
Por isso, o mercado está preocupado com o aumento do orçamento público e o risco fiscal, em meio ao aumento nos gastos públicos e mudança no teto de gastos. O principal ponto de tensão é a ampliação do teto de gastos, por meio da PEC da Transição, para custear o Bolsa Família em 2023.
No entanto, para liberá-lo, serão necessários pelo menos R$ 145 bilhões fora do teto de gastos. Em outras palavras, qualquer instabilidade financeira temporária nas contas do governo leva a inflação futura e taxas de juros de longo prazo mais altas.
Isso tornará a renda variável, como os FIIs, menos atrativa, fazendo com que os investidores optem por alocar recursos em renda fixa. Mas após entender o que está acontecendo com os FIIs, o que será daqui para frente?
O que esperar em 2023?
Pode parecer complicado prever o que acontecerá em 2023, quando o nível de volatilidade em 2022 pegou muitos dos investidores de surpresa. Como sempre, os investidores devem ficar de olho nos aumentos de juros do Banco Central para ver o que acontece a seguir.
Os aumentos de taxas têm como objetivo conter a inflação e desacelerar a economia para equilibrar oferta e demanda. É importante notar que o mercado de trabalho tem sido resiliente, especialmente devido ao crescimento dos setores intensivos em mão de obra.
Mesmo com o cenário desafiador, os Fundos Imobiliários (FIIs) ainda apresentam fundamentos fortes e com possibilidade de crescimento.
Em suma, após um ano difícil, é esperada a possibilidade de estabilização no mercado de FIIs e nas taxas de juros no próximo ano. Ao mesmo tempo, os investidores devem buscar com Fundos Imobiliários com características defensivas e melhores fundamentos relativos, que possam resistir aos desafios em curso.
Foi possível entender o que está acontecendo com os fundos imobiliários? Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.
