A Renda Mínima Garantida (RMG) é um indicador muito relevante a se considerar na hora de investir em FIIs.
Essa renda mínima garantida consiste em pagar ao investidor um rendimento mensal fixo, no entanto, por um período já estabelecido.
Pela definição, a renda mínima garantida é um rendimento mensal que o investidor recebe por um determinado período de tempo. Normalmente em uma fase pré-operacional do fundo, quando ele ainda não está gerando algum lucro. Essa renda existe porque, dependo do fundo, pode demorar algum tempo até que o imóvel comece a gerar rendimentos.
Distribuição da Renda Mínima Garantida
O valor distribuído como RMG pode ter origem em:
- Fração do valor arrecadado quando da criação do Fundo
- Acordo entre a construtora ou empresa e o Fundo
No primeiro caso o fundo apenas distribui dinheiro que os próprios cotistas investiram quando compraram as cotas na Oferta Pública Inicial.
Já no segundo, o fundo pode ter firmado um acordo com a construtora do imóvel ou com possíveis futuros locatários para garantir o pagamento de um certo valor por um período determinado.
Duração de uma Renda Mínima Garantida
A RMG é paga durante um período predeterminado quando da criação do fundo.
Com isso, não necessariamente ela será paga até o imóvel ficar pronto ou o fundo conseguir obter a própria receita.
Portanto, o investidor que deseja comprar cotas de fundos imobiliários que pagam Renda Mínima Garantida deve estar atento ao prazo de duração da RMG.
Também, um fato importante para o investidor a esse respeito, é saber qual a perspectiva de Renda Real para o fundo.
Renda Real de um fundo imobiliário é simplesmente o valor ganho pelo fundo a partir de aluguéis e não de outras fontes alheias ao objetivo do fundo, que é o caso da RMG.
RMG em fundos imobiliários
Renda Mínima Garantida é um rendimento mensal pago por alguns FIIs como forma de remunerar os investidores enquanto o fundo ainda não é capaz de ter renda própria.
Isso acontece devido ao fato desses fundos iniciarem sem possuir um imóvel pronto e que possa ser alugado para gerar renda.
Com isso, para evitar que os cotistas não recebam nada nesse período de construção, o fundo distribui a RMG.
Exemplo de RMG – Renda Mínima Garantida
Esse benefício é elaborado da seguinte forma:
No início, o Fundo Imobiliário capta mais dinheiro do que o necessário, para depois devolver ao cotista um rendimento fixo, durante um período de tempo acordado.
Veja esse exemplo simples:
Vamos supor que um FII precisa de 10.000.000 para construir um Imóvel.
Esse FII lança 1.000.000 de cotas e vai ter RMG de 1 real por cota por mês durante 3 anos (36 meses).
Obs. Os 36 meses é o tempo estipulado para a construção do imóvel.
Logo, o preço por cota se não se houvesse RMG seria:
10.000.000 / 1.000.000 = 10 reais por cota
Entretanto, o preço que a cota do fundo vai custar com a RMG será:
(10.000.000 + 1.000.000 x 36) / 1.000.000 = 46 reais por cota
Logo, o fundo precisa captar R$ 46.000.000 para poder pagar R$ 10.000.000 do Imóvel mais 1 real por cota durante 36 meses.
Renda mínima garantida – Considerações
Para o investidor, é importante observar e ficar atento a fundos que sempre pagam o mesmo rendimento ao longo de muitos meses sem variações. É bem provável que tenha Renda Mínima Garantida.
No entanto, para concluir, é interessante observar caso a caso, pois, a RMG nem sempre é um sinal ruim. Existem fundos que pagam renda mínima garantida com grandes expectativas de desenvolvimento.
