Embora esta seja uma operação financeira pouco utilizada no Brasil, o sale and leaseback (SLB) tem funcionado globalmente como uma excelente ferramenta de financiamento. Assim, permite que empresas proprietárias de imóveis liberem capital investido em imóveis e arrecadem recursos para outros usos mais lucrativos.
No ambiente econômico atual, o acesso ao capital é fundamental para manter as operações e o crescimento do investimento. No entanto, à medida que as taxas de juros aumentam, o financiamento tradicional torna-se menos atraente para as empresas, dando espaço ao sale and leaseback.
O que é o sale and leaseback?
Sale and leaseback é uma opção de financiamento. Nesse caso, um empreendedor vende bens tangíveis de propriedade da empresa, como imóveis, para uma empresa de leasing.
As empresas de leasing, também conhecidas como empresas de arrendamento mercantil, fornecem bens tangíveis para uso por clientes empresariais ou indivíduos por um determinado período de tempo. Ou seja, quem assinou o contrato de locação pode obter o direito de uso do bem mesmo que não seja o proprietário.
Como funciona a operação sale and leaseback?
O sale and leaseback ocorre quando a empresa busca vender o imóvel que possui enquanto celebra um contrato de locação com o comprador do prédio. Assim, o vendedor torna-se o locatário do imóvel e o comprador torna-se o locador.
Como resultado, do ponto de vista empresarial, o imóvel vendido fornece maior liquidez para a organização, podendo ser usado para fins corporativos gerais. Entre esses fins, está, por exemplo, o uso como capital de giro, despesas de capital, pesquisa e desenvolvimento e aquisições.
Os investidores imobiliários adoram o SLB, pois ele oferece um bom pacote, permitindo que a empresa resgate 100% de participação no imóvel. Enquanto isso, um empréstimo bancário tradicional poderia cobrir apenas 60-70% do valor da propriedade.
Adicionalmente, grandes equipamentos, máquinas ou terrenos baldios estão sujeitos a um contrato de sale and leaseback, que permite à empresa vendedora reconhecer o ativo como um investimento e não como propriedade, mesmo que não tenha mais participação no ativo.
Por que realizar o sale and leaseback?
Os investidores gostam do sale and leaseback porque normalmente seguem a estrutura de um Triple Net Lease (triple-net ou NNN). Este é um contrato de locação em que o inquilino ou locatário concordam em pagar todos os custos do imóvel, incluindo impostos, seguro e manutenção.
Isso cria um investimento passivo, sem telefonemas diários e dores de cabeça no gerenciamento do imóvel, apenas uma renda constante e consistente de pagamentos mensais de aluguel.
Importante destacar que os contratos de sale and leasebacks são comuns em diferentes tipos de propriedades. Isso inclui instalações industriais, restaurantes, empresas de varejo e serviços, prédios de consultórios médicos, bancos, supermercados e mercearias.
Além disso, se considerarmos os credores clássicos, como bancos, a atribuição dos ratings de crédito é baseada na saúde financeira geral da empresa. Enquanto isso, as empresas de leasing focam no valor dos ativos.
Isso lhes permite oferecer financiamento atraente para empresas com grau de investimento mais baixo. Dessa forma, como os arrendatários têm um profundo conhecimento do valor do bem arrendado, eles podem tomar decisões oportunas para fornecer liquidez de curto prazo.
Quais são as vantagens da operação?
Há muitas razões pelas quais a venda de um arrendamento é benéfica para empreendedores, incluindo:
Maior fluxo de caixa
SLBs permitem que o proprietário anterior adquira capital originalmente associado à propriedade do ativo. Com isso, o dinheiro pode ser usado para qualquer coisa que o inquilino quiser, desde expandir o negócio até pagar dívidas.
Liberdade para definir os termos
Os contratos sale and leaseback normalmente oferecem termos de arrendamento mais flexíveis do que outros contratos de arrendamento, pois as partes podem negociar os termos independentemente dos credores tradicionais.
Dessa forma, os locatários podem definir seus próprios termos de locação e taxas de juros mais baixas. Além disso, ambas as partes podem evitar custos de financiamento comuns, como honorários advocatícios ou taxas de avaliação, que teriam que pagar se estivesse financiando o ativo por meio de um credor tradicional.
Maior controle sob o ativo
Contratos de locação Triple Net Lease (NNN) permitem que os arrendatários mantenham o controle total sobre seus ativos sem vincular dinheiro ao patrimônio. No final do prazo do arrendamento, o arrendatário geralmente possui opções, podendo recomprar o ativo pelo preço de compra negociado, devolver e entregar o ativo ou negociar opções de renovação de arrendamento.
Financiamento de longo prazo
Por meio dos bancos tradicionais, as empresas geralmente precisam refinanciar após três, cinco ou dez anos, o que pode resultar em mais taxas de juros e exposição a futuras recessões.
Em contrapartida, com o sale and leaseback, os vendedores celebram arrendamentos de longo prazo (tipicamente de 20 a 30 anos) e recebem aluguéis de longo prazo atrativos, criando segurança e previsibilidade para o negócio.
No ambiente atual, a capacidade de garantir aluguéis de longo prazo atraentes é especialmente vantajosa.
Parcerias de capital de longo prazo
Outro benefício dos contratos sale and leaseback é a capacidade de garantir um parceiro de longo prazo com financiamento para futuras necessidades imobiliárias. Isso inclui expansão, construção personalizada de novas propriedades comerciais, renovações e preocupações com ESG.
Investidores imobiliários de longo prazo estão comprometidos em possuir a propriedade pela duração do contrato e estão dispostos a colocar dinheiro no edifício após a assinatura do contrato. O objetivo, nesse caso, é garantir que a propriedade atenda às necessidades de longo prazo do inquilino.
Os contratos sale and leaseback são uma ferramenta atrativa de alocação de capital que podem proporcionar uma série de benefícios estratégicos e financeiros para as empresas. Essa é uma forma extremamente eficaz de financiar o crescimento e a valorização da organização.
Além disso, enquanto a localização e a qualidade do imóvel continuam sendo um fator importante, outro ponto igualmente importante é o crédito. Uma vez que a venda e o leaseback são arrendados de volta a um único inquilino, o preço de venda, o retorno do investimento e o risco associado a este investimento são altamente dependentes do crédito do inquilino.
Por essa razão, a força do inquilino e a duração do arrendamento são fatores-chave que impulsionam os preços de venda dos investidores e as taxas de capitalização.
Em suma, é Importante destacar que qualquer estratégia de investimento, incluindo o sale and leaseback, possuem riscos inerentes que podem envolver depreciação de ativos, perdas financeiras ou consequências legais.
