Se você perguntar a opinião de dez investidores (profissionais ou não) a respeito de determinado fundo imobiliário, é bem provável que você tenha dez respostas diferentes.
Muito embora os indicadores sejam os mesmos para todos, cada um deles tem as suas próprias premissas, as suas próprias redes de relacionamentos e, por consequência, as suas perspectivas particulares e individuais a respeito dos fundos imobiliários.
Assim sendo, tomar decisões baseadas estritamente em opiniões de terceiros pode não ser a melhor decisão a se seguir, dado que o investidor fica, com isso, completamente exposto não aos seus argumentos, mas aos pressupostos assumidos por outrem.
Mas, para quem está começando, como evitar esse tipo de comportamento?
Talvez um passo a passo possa solucionar tal desafio…
Por conta disso, sugerimos, abaixo, um guia que, para nós, pode fazer bastante sentido nessa perspectiva:
- Tente avaliar a qualidade (padrão construtivo) e a localização dos imóveis pertencentes ao FII. Aqui, os critérios de análise variam no que tange o segmento de cada FII (logístico, shopping, laje corporativa, hospital, etc.);
- Procure saber a mais a respeito da gestão do FII, afinal, são esses os profissionais responsáveis pela alocação do capital dos cotistas;
- Atente-se à capacidade potencial do FII gerar fluxo de caixa, ou seja, se os ativos presentes dentro do fundo imobiliário em questão podem continuar distribuindo uma renda saudável e sustentável no médio/longo prazo. Aqui, verificar se aconteceu (ou se existe a possibilidade de vir a acontecer) algum evento não recorrente que possa impactar a distribuição de dividendos é muito importante. Além disso, notar se existem contratos com prazos de vencimentos próximos do vencimento também é relevante;
- Dê atenção ao preço das cotas negociadas no mercado. Sabemos que existem muitas abordagens de investimentos que pregam que o preço não importa. Discordamos dessa afirmação e, por conta disso, sugerimos, aqui, que se faça o exercício de comparar os FIIs com seus pares do mesmo segmento (talvez existam oportunidades mais interessantes em algum outro FII, naquele momento), ou analisar os Dividend Yields (DY) futuros (têm potencial para ser sustentáveis?). Além disso, comparar o preço do metro quadrado negociado em bolsa com o preço do mercado tradicional também é uma atitude interessante a se tomar. Por fim, modelos de valuation (Fluxo de Caixa Descontado e/ou o Modelo de Gordon) também são interessantes no que tange a precificação de FIIs, além, também, do spread em relação ao cupom da NTN-B.
Obviamente que, para os iniciantes, o guia acima pode parecer um tanto quanto intimidador num primeiro momento, mas somente a prática pode fazer com que essa tratativa, com o passar do tempo, se torne mais natural.
Contudo, o interessante é que, fazendo esse exercício, o iniciante consegue se nortear melhor e, assim, tomar naturalmente decisões mais assertivas.
Há de se destacar, contudo, que essa sequência não é a única maneira existente de se avaliar fundos imobiliários, nem tampouco garante uma proteção totalmente eficaz contra os equívocos, que volta e meia insistem em surgir no cotidiano de todos aqueles que investem os seus recursos na renda variável.
Assim sendo, utilize o guia como uma ferramenta, mas nunca deixe de lado o interesse por desenvolver a sua própria metodologia de investimentos em fundos imobiliários.
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