Taxa de capitalização – A referência de um rendimento imobiliário

Você que investe em imóveis ou que pretende investir, já ouviu falar da taxa de capitalização?

A taxa de capitalização, também conhecida como cap rate, é um indicador muito relevante para o mercado de investimentos imobiliários.

O cap rate (taxa de capitalização) é simplesmente o valor do rendimento sobre o capital investido e por isso, sua análise é fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda. Essa rentabilidade, que vem dos imóveis, nada mais é que o aluguel que o inquilino irá pagar por utilizar o imóvel, previsto no contrato de locação.

Dito isso, imagino que você não vai querer investir em um imóvel sem antes saber qual será sua possível rentabilidade não é mesmo.

Pensando nisso, neste artigo vamos mostrar as principais características deste indicador e como ele pode influenciar os seus investimentos.

Taxa de capitalização – Cap Rate

taxa de capitalização

A taxa de capitalização é usada no mundo dos imóveis comerciais para indicar a taxa de retorno que se espera que seja gerada em uma propriedade de investimento imobiliário.

Essa medida é calculada com base na receita líquida que a propriedade deve gerar.

É também usado para estimar o retorno potencial do investidor em seu investimento no mercado imobiliário.

Em linhas gerais, cap rate é a medida mais popular através da qual os investimentos imobiliários são avaliados quanto à sua lucratividade e potencial de retorno.

Ela representa simplesmente o rendimento de uma propriedade por um determinado período.

Em suma, a taxa de capitalização indica a taxa de retorno intrínseca, natural e não alavancada da propriedade.

Para exemplificar, pense em um valor que representa a renda anual gerada através de um imóvel sobre o seu valor, ou seja, um imóvel avaliado em R$ 500 mil e que é alugado por R$ 5 mil mensais, tendo no final de 1 ano arrecadado R$ 60 mil, tem um cap rate de 12%.

Não entendeu? Fique tranquilo. No próximo tópico vamos mostrar como fazer essa conta.

Veja como calcular o taxa de capitalização de um imóvel

Para calcular a taxa de capitalização, são necessários 2 fatores:

  • O aluguel gerado pelo imóvel
  • Valor de mercado do imóvel

Sendo assim, esse indicador pode ser calculado com a fórmula abaixo:

Veja um exemplo simples de entender:

Um investidor quer aplicar seu capital em um investimento que lhe dê um rendimento mensal e acredita que comprar um imóvel e alugá-lo é uma boa forma de fazer isso.

Para isso, ele tem as seguintes informações.

  • O imóvel possui um espaço de 200m²
  • O empreendimento custa R$ 500 mil
  • Valor de aluguel na região, R$ 5 mil/mês (R$ 5 mil divido por 200m² = R$ 25/m²/mês)

Agora vamos calcular a taxa de capitalização (Cap Rate).

Cap rate mês = R$ 5mil / R$ 500 mil = 0,01 = 1% ao mês

Cap rate ano = cap rate mês x 12 = 1% x 12 = 12% ao ano

Pronto, o Cap Rate deste investimento é 12% ao ano.

Fazendo isso, sua rentabilidade pode ser comparada a outros possíveis investimentos como aplicações em renda fixa ou renda variável.

Conheça um excelente investimento para obter renda imobiliária

taxa de capitalização

O investimento ideal onde o risco da taxa de capitalização não vai atingir de forma agressiva a sua rentabilidade são os fundos imobiliários (FIIs).

Adquirindo cotas de um FII, você terá não só um, mas uma diversificação com vários imóveis em sua carteira.

Com isso, se algum dos imóveis do fundo sofrer com a vacância, inadimplência ou algum outro problema, a rentabilidade não será totalmente afetada, pois, a diversificação pulveriza os riscos e consequentemente, os rendimentos.

Taxa de capitalização - Considerações

Caro investidor, pense bem antes de comprar apenas um imóvel para investir, pois, qualquer problema pode zerar a sua rentabilidade.

Já investindo em fundos imobiliários isso não acontece. Isso porque um ativo supre o outro e com isso, os rendimentos são sempre constantes.

No mais, os FIIs são um excelente modelo de investimento para fugir dos riscos da taxa de capitalização. Portanto, não invista em apenas um imóvel, invista em fundos de investimento imobiliário.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Desenvolvedor de conteúdos

Formado em Engenharia de Produção pela FAACZ, com experiência de mais de 5 anos no mercado financeiro do Brasil. Investidor e desenvolvedor de conteúdos sobre o mercado imobiliário, economia e investimentos.

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