Tijolos e títulos de dívida, o que levar em consideração? (Parte I)

Quem nos acompanha por aqui diariamente já deve ter percebido que nós acreditamos firmemente que uma maneira prática, eficiente e segura de se expor ao mercado imobiliário é combinando investimentos em imóveis (tijolo) e também em papel/CRI (renda fixa).

Na nossa visão, essas são alternativas de investimento desiguais, mas complementares entre si, característica essa que é primordial, na nossa visão, especialmente num país tão instável como o Brasil.

Dito isso, é interessante para os investidores se atentarem para o investimento tradicional em “tijolo”, direto ou via Fundos Imobiliários (Fiis), no Brasil e no exterior (através dos REITs), e também as operações de dívida com imóveis em garantia (CRIs).

E os fundos imobiliários são o veículo ideal para se fazer esse tipo de investimento, na nossa visão.

Vale aqui destacar que esse tipo de abordagem de investimento é muito comum nos EUA e Europa (inclusive já escrevemos sobre isso em oportunidades anteriores), mas ainda muito pouco maduro no Brasil, o que pode ser visto como uma excelente oportunidade de surfar uma possível onda de crescimento da indústria de fundos imobiliários aqui no Brasil nos próximos anos.

No entanto, quais seriam os pontos a se levar em consideração no que tange esse tipo de aplicação no mercado imobiliário, tanto através dos tijolos quanto dos títulos de dívida?

Na nossa opinião, o investimento em tijolo tem quatro grandes benefícios:

  1. Renda: Essa vantagem nada mais é do que o resultado final entre receitas advindas da exploração dos ativos (aluguel, por exemplo) menos as despesas incorridas, como por exemplo as de administração e gestão da propriedade, juros de eventuais empréstimos e impostos. Do que “sobra” da operação acima no semestre, 95% é distribuído aos cotistas em forma de dividendos;
  2. Valorização (ganho de capital): Sabemos que o mercado imobiliário é cíclico e, assim sendo, momentos de vacância mais elevada e ativos negociados abaixo do custo de reposição podem se mostrar excelentes oportunidades de investimentos. Com a expectativa que se existe acerca da retomada econômica, a tendência é de uma demanda crescente por locação de espaços em regiões “premium” em diversas geografias. Esse fator, combinado com uma oferta mais escassa, deve resultar em apreciação de preço das propriedades nos próximos anos, o que pode proporcionar um ganho interessante aos que investirem em tais ativos em um momento menos favorável. Cabe aqui salientar que esses dois aspectos – renda e valorização – são bastante afetados em momentos de crise. Entre 2014 e 2016, anos de recessão, os preços de aluguel caíram e a vacância aumentou, resultando em uma redução de renda e, também, do valor dos ativos. Foi uma combinação de elevado estoque de espaços para locação e demanda decrescente (empresas fechando, reduzindo de tamanho e perdendo faturamento), o que se traduziu em bons retornos para quem investiu naquele momento;
  3. Diversificação: Historicamente, a performance dos imóveis não é necessariamente correlacionada e maneira rígida com outras classes de investimento, como ações nacionais e internacionais, por exemplo. Adicionar ativos imobiliários na carteira, portanto, tende a resultar em menor risco ao portfólio em relação ao retorno esperado, e os Fiis possibilitam uma diversificação muito interessante com relativamente pouco capital;
  4. Proteção contra a inflação: Esse ponto se faz factível em razão da indexação do valor dos contratos de locação a índices inflacionários. Assim, durante a vigência do contrato de locação, quando a inflação sobe, a receita dos alugueis é corrigida em valores nominais, protegendo o retorno real do investidor;

Adicionalmente, existe também a possibilidade de o investidor se expor indiretamente ao setor imobiliário via os “Fiis de papel”, e é justamente sobre isso que iremos tratar na newsletter de amanhã (28), Parte II desse artigo de hoje.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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