Neste artigo iremos falar sobre título imobiliário, também conhecido como Títulos de Crédito Imobiliário.
Iremos abordar os 2 mais importantes títulos imobiliários existentes no Brasil. Em seguida iremos comentar sobre a chegada de um novo título no país.
No mercado financeiro nacional, contamos atualmente com basicamente 2 tipos de títulos imobiliários, são eles:
- LCI – Letra de Crédito Imobiliário
- CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários
A diferença básica entre esses dois ativos é a instituição financeira a qual emite cada um deles.
LCI
LCI significa Letra de Crédito Imobiliário. É um título de Renda Fixa lastreado no crédito imobiliário.
Portanto, é um empréstimo que você faz a uma instituição financeira, que irá direcionar os recursos para o financiamento de imóveis.
É uma forma de investimento que foi criado em 2004 por bancos, sociedades de crédito imobiliário e companhias hipotecárias.
CRI
Os CRI são títulos de mais difícil acesso, geralmente cotados acima da casa dos milhares de reais por unidade.
Ademais, não contam com o seguro contra catástrofe fornecido pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito), caso a instituição financeira que emitiu o CRI venha a falir.
Normalmente esses títulos não são comercializados ao investidor comum, visto que possuem alguns pré-requisitos que devem ser atendidos para sua aquisição.
Um deles é que o investidor seja qualificado. O investidor qualificado é a pessoa física ou jurídica que possui mais de R$ 1 milhão em investimentos no mercado financeiro.
É importante lembrar que também são considerados investidores qualificados, as pessoas naturais que tenham sido aprovadas em exames de qualificação técnica ou possuam certificações aprovadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
A instituição financeira que emite os CRI é denominada Companhia Securitizadora. Essas instituições não-financeiras são responsáveis por emitirem títulos de dívida com as mesmas características dos direitos de crédito lastreado, podendo realizar negócios e emitir outros títulos de créditos.
Portanto, elas necessitam de autorização expressa da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), para emissão dos valores mobiliários de sua natureza.
Como funcionam os CRI
Esse tipo de certificado é atrelado ao mercado de imóveis, tendo seu lastro compreendido em imóveis físicos. Por isso contam com uma certa segurança contratual.
Havendo inadimplência por parte da securitizadora, o imóvel serve como garantia do negócio, contribuindo para a segurança do investidor.
A rentabilidade do CRI normalmente é bem interessante, visto que investidores que compram esse tipo de ativo se expõem a um maior risco.
No mercado, contamos com certificados atrelados a imóveis do tipo:
- Lajes corporativas
- Shoppings Centers
- Galpões Industriais
- Residenciais
- Loteamentos
- Etc
Entretanto, como dito anteriormente, o valor para investir nesse tipo de ativo é alto.
Geralmente passa dos R$ 100 mil, ficando acessível apenas a investidores institucionalizados, como é o caso dos Fundos de Investimento Imobiliário.
Alguns fundos como KNCR11, BCRI11, VRTA11, entre outros, possuem em sua carteira uma grande diversidade de CRI.
Novo título imobiliário
Chegou recentemente ao Brasil uma nova forma de aplicação. Trata-se da LIG (Letra Imobiliária Garantida).
Assim como a LCI, a LIG é um título de renda fixa atrelada ao mercado imobiliário e isenta de imposto de renda.
A LIG é emitida por instituições financeiras, como bancos, e é inspirada nos covered bonds, papéis garantidos por um conjunto de ativos, e que movimentaram mais de 2,5 trilhões de euros na Europa no ano de 2017.
Considerações
O título imobiliário é trazido ao mercado como forma de rentabilizar os investimentos do setor imobiliário no país. Investir nesses títulos, mesmo que de forma indireta através dos fundos imobiliários, pode ser uma excelente alternativa para diversificar e potencializar seu ganho de capital ao longo do tempo.
