BTG Pactual e Alianza Gestora, administrador e gestora do FII Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), respectivamente, finalizaram o processo de compra da totalidade das cotas da empresa Clariant Administração de Bens Ltda., em operação de Sale&Leaseback.

Assim, a transação garantiu ao Fundo a propriedade e os aluguéis por um período mínimo de cinco anos de um imóvel situado a Avenida das Nações Unidas, n. 18.001, em São Paulo, um dos principais polos comerciais da cidade.

O terreno mede aproximadamente 32.834m² e possui área construída de 29.463m².

Nesse sentido, o imóvel é dividido em dois edifícios comerciais. O primeiro de uso administrativo e escritórios, representando aproximadamente 80% da área.

Por sua vez, o outro imóvel é usado para laboratórios, que representa aproximadamente 20% da área locável/construída.

Dessa forma, o valor total negociado para o imóvel foi de 150 milhões de reais, já pagos integralmente.

A operação se iniciou em dezembro de 2020 com prazo de 45 dias para conclusão. Em 18 de fevereiro de 2021 foi publicado fato relevante para informar a conclusão da transação.

Em resumo, Clariant S.A. é uma companhia de capital aberto sediada na Suíça.  A empresa é uma das líderes mundiais em especialidades químicas, operando segmentos como cosméticos, limpeza, petroquímica, entre outros.

Em 2019, a Clariant S.A. alcançou volume de vendas de aproximadamente US$ 4,5 bilhões.

Sale&Leaseback

Com efeito, as operações de Sale&Leaseback ocorrem quando uma parte vende o imóvel do qual é proprietária mas continua em sua posse. A partir daí, a vendedora passa a pagar aluguéis ao comprador, então novo locador.

Primeiramente, ficou acordado o pagamento de aluguéis por Clariant ao Fundo no valor de R$ 1.093.750,00 mensais. O contrato tem prazo mínimo de 5 anos.

O fato relevante publicado em 18 de fevereiro declara a conclusão do negócio pelo pagamento integral do preço e início do pagamento de alugueis por Clariant S.A.

A Clariant S.A.  deverá, ainda, emitir e renovar anualmente fiança bancária, que promoverá juntamente a um banco de primeira linha, em valor correspondente a 12 vezes o valor de locação mensal.

Além disso, a carta de fiança possui penalidade no caso de rescisão, não sendo possível ação revisional de aluguel durante o prazo do contrato.

Adicionalmente, o Fundo inicia o processo de dissolução da Clariant Administração de Bens Ltda., de forma a assumir diretamente a posição de proprietário e locador do Imóvel.

Securitização de recebíveis

Para complementar a transação, o Fundo realizou uma operação de securitização de recebíveis, e financiou aproximadamente R$ 98 milhões do valor total de aquisição do Imóvel.

Em síntese, a securitização deverá ser paga em 8,5 anos e possui custo de 5,50% ao ano e saldo corrigido pelo IPCA  anualmente.

Por meio desta operação, o Fundo utiliza, efetivamente, cerca de apenas R$ 53 milhões de seu caixa (Equity) na aquisição deste Imóvel.

Impacto nas Distribuições

Em virtude da operação de Sale&Leaseback, combinada com a securitização,  o Fundo passará a ter uma renda mensal líquida de aproximadamente R$ 626 mil.

Isso porque o excelente perfil de crédito da Clariant e o contrato forte de locação firmado, permitem utilizar a ferramenta de securitização de recebíveis. O objetivo é otimizar de forma relevante o yield para os cotistas.

Sem dúvida, o fundo costuma proceder de tal forma em suas operações, em linha com o objetivo principal da gestão.

Além disso, do ponto de vista de cash-on-cash yield, o retorno obtido pelo fundo sobre o capital empregado será de aproximadamente 14,3% no primeiro ano de operação.

A métrica é a que melhor permite entender o real impacto de cada operação para o fundo,

Quando considerado o valor de aquisição total do Imóvel antes da Securitização, a expectativa é que esta transação gere um impacto positivo mensal de R$ 0,24 por cota nos primeiros doze meses.

Quando considerado o valor depois dos efeitos da Securitização, esse valor cai para R$ 0,14 por cota .

"Alzirão"

Conhecido por "Alzirão", o ALZR11 é um FII que possui uma atuação de apenas 3 anos no mercado.

Apesar disso, atualmente apresenta uma participação de 0,5% no IFIX, ficando entre os 50 fundos imobiliários mais negociados na Bolsa de Valores do Brasil.

ALZR11 é um FII de renda gestão ativa do tipo tijolo que tem o objetivo de investir em empreendimentos imobiliários não residenciais.

A Gestora, Alianza, chegou a abrir mão da taxa de gestão no início do ano passado, a fim de obter alocação de 70% dos recursos captados na oferta.