O Fundo de Investimento Imobiliário BB Progressivo II (BBPO11), administrado pela Votorantin Asset Management DTVM Ltda., divulgou relatório de gestão referente ao mês de janeiro de 2021.

O Fundo BBPO11

O BBPO11 teve início em 23/12/2012, e possui 64 imóveis localizados em diversas regiões do Brasil.

Trata-se de Fundo híbrido com portfólio que se divide em agências bancárias (40%) e lajes corporativas (60%).

Todos os 64 imóveis do fundo estão locados ao Banco do Brasil mediante contrato atípico com vencimento em novembro de 2022.

O fundo possui patrimônio líquido de R$ 1,8 bilhão e sua rentabilidade em janeiro de 2021, que considera a variação da cota patrimonial somada aos rendimentos distribuídos, foi de 1,06%.

A última distribuição de rendimentos anunciada foi de R$ 1,08/cota, a qual representava um dividend yield de 0,94% sobre a cota de mercado ao final do mês de janeiro.

Abaixo os resultados gerais do Fundo.

Oscilações Fundo de Investimento Imobiliário BB Progressivo II 

O relatório destaca oscilação de cotas do último semestre em razão dos rumores de que as agências seriam desocupadas, pela implantação do home office decorrente da pandemia.

Informam que não há até o momento informação do Banco do Brasil de devolução antecipada dos imóveis.

No mais, a gestão já iniciou trabalho estratégico para avaliação e estudo vocacional de cada imóvel e seu potencial de utilização.

Para tanto, assinou contrato em 11 de janeiro de 2021 com a empresa de consultoria imobiliária Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE) para assessorar o Fundo.

É importante mencionar que o principal imóvel do fundo, o Edifício Sede III, já possui renovação de contrato.

A modalidade de tal contrato é típica e foi assinada pelo período adicional de 5 anos a partir de novembro de 2022.

Caixa do BBPO11

O caixa do fundo foi composto por aporte feito pelo Banco do Brasil no montante de R$ 130,9 milhões. Tal valor será aplicado em benfeitorias necessárias já planejadas ao longo dos 10 anos do contrato de aluguel.

Além disso, R$ 56 milhões também foram aportados para serem gastos com ITBI e emolumentos cartorários para integralização dos imóveis.

No mês de janeiro de 2020, o caixa do fundo era de R$ 82,1 milhões.

Benfeitorias

Cabe ao BBPO11 a realização das benfeitorias necessárias nos imóveis.

Além dos recursos em caixa destinados a isso, há uma reserva de contingência equivalente a 2% do valor das locações.

Sobre os aluguéis

Prazo do contrato e reajuste

Os imóveis têm prazo de 10 anos.

No caso, o próximo vencimento será em novembro de 2022, sendo agosto o mês base de reajuste.

Revisão 

Dada a atipicidade do contrato de locação, tanto o Fundo como o Banco do Brasil renunciaram aos seus respectivos direitos de pedir revisão judicial do valor do aluguel de comum acordo.

A gestão informa que na ocasião da renegociação, o valor dos aluguéis será calculado com base no mercado e nos preços dos imóveis informados nas avaliações anuais.

Assim, em caso de divergência, será contratada empresa de consultoria do mercado imobiliário para informar os preços dos aluguéis praticados.

Caso remanesça discordância, cada um deve contratar uma empresa e o preço será uma média dos dois valores apresentados.

Renovação

Caso o Banco do Brasil opte por permanecer no imóvel no final do período inicial, o contrato de locação poderá ser renovado por mais cinco anos.

A nova relação deve ser firmada por meio de contrato típico.

Caso opte por não permanecer, a BV Asset, enquanto instituição gestora e administradora do fundo, tem a prerrogativa de alugar os imóveis a quaisquer outros interessados.

Até o momento somente o Edifício Sede III assinou aditivo de contrato de locação pelo prazo adicional de 5 anos (de novembro de 2022 a novembro de 2027).

Rescisão Antecipada 

Em casos de rescisão antes da conclusão dos dez anos iniciais por decisão do locatário, o Banco do Brasil se compromete a pagar ao fundo o fluxo do aluguel remanescente a título de perdas e danos prefixados.

Alienação dos Imóveis do BBPO11

O BBPO11 não poderá vender os imóveis a outras instituições financeiras e/ou suas coligadas e controladas enquanto o BB permanecer como locatário.

A hipótese é viável, contudo, se o BB autorizar e/ou estiver inadimplente com suas obrigações.