BLCP11 divulga resultados com destaque para negociações de contratos
O BLCP11 divulgou relatório gerencial com os resultados para fevereiro de 2021.
O fundo é do tipo tijolo, tem foco em galpões, e contextualizou seus resultados ao panorama político-econômico atual para demonstrar expectativas.
Primeiramente, destaca-se que o IFIX subiu 0,25% em fevereiro, destoando do resto dos mercados.
Por sua vez, o índice Bovespa fechou o mês com queda de 4,47%.
Além disso, o dólar Ptax subiu 2,45%, cotado a R$ 5,6047.
Mercado e economia
A visão geral é a de que repercutiu muito mal a intenção do presidente Bolsonaro em substituir o presidente da Petrobrás por um general mais alinhado ao governo.
Tal medida relembrou os investidores dos piores momentos das intervenções na economia do mandato de Dilma Rousseff.
Além disso, a alta do preço do combustível de mais de 20% em 2021 gerou desconforto e têm implicações políticas e inflacionárias.
A gestão observa, ainda, que o caminho de insegurança jurídica e baixa previsibilidade do poder público é ainda mais nocivo para o mercado.
Dessa forma, esse sentimento desconfortável se refletiu também no mercado de juros, com abertura das taxas na ordem de 1%.
Assim, o Banco Central, que começou a elevar os juros agora em março, estima também um ciclo de subida em torno de 200-400 bps, com a Selic chegando até 5% em dezembro e 6% daqui a 2 anos.
A vacinação, por sua vez, após começo muito errático, parece ganhar tração, com Fiocruz estimando entrega semanal de 6 milhões de doses a partir de abril.
Na linha com o entendimento geral do mercado, o fundo se posiciona como sendo esse o ponto crucial para o início da superação da pandemia.
No entanto, a gestão vislumbra que a situação ainda deve piorar nos próximos 45 dias, com aumento no número diário de óbitos e escassez de leitos hospitalares para atendimento dos infectados.
Em contrapartida, o Brasil criou 260 mil vagas de trabalho formais em janeiro, maior resultado da série histórica para o mês, segundo dados do Caged.
Por óbvio que esses números devem ser analisados de forma relativa, considerando a alta do desemprego do ano passado, em razão justamente da pandemia do Coronavírus.
Análise da carteira do BLCP11
No que se refere as movimentações de ativos do fundo, primeiramente a Siemens, locatária do CityGate Cabreúva I, desocupou o imóvel no final de fevereiro.
Além disso, a empresa iniciou o pagamento da multa pela rescisão antecipada, visto que contrato era na modalidade built to suit.
A multa, de R$ 2,3 milhões, foi parcelada em 6 meses, e a gestão já recebeu três propostas formais para novo contrato. As negociações seguem.
No mais, o fundo iniciou as obras do CityGate Cabreúva II no segundo semestre de 2020 e a expectativa de conclusão é em agosto próximo.
Nesse contexto, o imóvel possui renda garantida até setembro de 2022.
Por sua vez, a gestão reajustou o aluguel do CityGate Extrema I em 7%, cujo locador é a Alpargatas.
A locatária então ajustou o contrato por aditivo, e a diferença para o valor cheio do IGP-M (28,94% no período) será transformada em multa caso haja rescisão antecipada.
Desempenho em fevereiro
A distribuição de dividendos do mês foi de R$ 0,6662 por cota.
Assim, o resultado já reflete a saída da Siemens, mas desconsidera o impacto positivo do reajuste do contrato da Alpargatas.
O reajuste começará a vigorar mês que vem, levando o yield anualizado novamente para o patamar de 8%.
Além disso, em 17 de março o fundo encerrou a 2ª emissão de cotas via Oferta ICVM 476 com êxito.
Dessa forma, a gestão levantou R$ 85,3 milhões para aquisição de novos ativos, considerando os direitos de preferência.
Nesse cenário, o valor da cota foi de R$ 102,59, incluindo os custos de distribuição.
A gestão acredita na descomplicada conclusão das aquisições nas próximas semanas, com ramp-up rápido, sem impacto negativo relevante na distribuição dos dividendos.
Com o encerramento desta oferta, a gestão avança para a oferta ICVM 400, objetivo do fundo para os próximos meses.
Por fim, o fundo possui um CRI no valor de R$ 32 milhões a CDI + 4,5% a.a.
A variação dos juros futuros não impacta, portanto, o custo dessa dívida.
Além disso, o prazo do certificado é de 12 anos, a partir de setembro de 2020.
A dívida tem carência de 2 anos no pagamento de principal, não há multa para pré-pagamento e o CRI está atrelado ao CityGate Cabreúva I e II.
Evolução do BLCP11
Em resumo, o BLCP11 distribuiu R$ 0,6662 por quota em fevereiro, equivalente a dividend yield anualizado de 7,7% sobre valor de mercado da quota de R$ 103,50.
Assim, para analisar o comportamento do fundo na B3 é preciso considerar a volatilidade da bolsa e dos fundos em função da pandemia, além também dos poucos meses de vida deste fundo e a liquidez incipiente.
No mais, o volume acumulado no mês de dezembro foi de R$ 0,6 milhão, ocorrendo negócios em 14 dos 20 dos pregões do mês.
O BLCP11 é, assim, mais um exemplo de fundo de galpões que demonstrou resultados positivos mesmo com a pandemia do Coronavírus, tendo sido a gestão ativa um diferencial crucial para os resultados obtidos.
