Bom Dia FIIs – ALZR11, SNFF11 - Confira os destaques de 18/01/2022
O IFIX fechou a última terça-feira (17) em alta de 0,22%, terminando o dia em 2.795,85 pontos. No acumulado do mês de janeiro e do ano de 2022, a variação do índice é de -0,09% e -0,09%, respectivamente.
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
ALZR11 informa resultados e comenta sobre operação de securitização
A gestão do Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11), informou em relatório gerencial divulgado na última terça-feira (18), os resultados e rendimentos referentes ao mês de dezembro de 2021. Além disso, a gestora comentou sobre as novas aquisições e suas operações de securitização.
Em relação aos dividendos distribuídos este mês, o valor foi de R$ 0,74 por cota. A gestora disse que a variação do rendimento distribuído em relação ao mês anterior deve-se ao recebimento do primeiro aluguel do imóvel Coca-Cola FEMSA e do reajuste anual pelo IPCA dos aluguéis dos imóveis DASA e Santillana. Confira abaixo:
Neste caso, também houve aumento da remuneração do caixa aplicado em fundos de liquidez (DI), além de despesas extraordinárias com vistorias de imóveis do ALZR11 e pagamento de juros sobre a primeira parcela do imóvel Decathlon.
A gestão comemorou as novas aquisições e a nova fase vivida pelo fundo que começou com 2 imóveis e 906 cotistas. Agora, o ALZR11 já conta com 15 imóveis locados para inquilinos de primeira linha e quase 100 mil cotistas, confira abaixo:
Sobre a aquisição do ativo locado para a Coca-cola FEMSA
No dia 30 de dezembro do ano passado, o ALZR11 confirmou a conclusão da aquisição do Centro de Distribuição Logístico Last-Mile AAA, feito sob medida (Built to Suit) para a Coca-Cola FEMSA, em Santo André/SP.
A gestora disse que a transação se deu através da aquisição das cotas da Sociedade proprietária do Imóvel, com o pagamento do saldo no valor de R$ 94,7 milhões.
Neste caso, o valor pago pelo imóvel incluiu recursos em caixa do fundo e parte com a securitização de recebíveis. Ou seja, houve a necessidade de operação de alavancagem para aquisição do ativo.
Tal operação financiou aproximadamente R$ 56 milhões do valor de aquisição do imóvel, resultando em uma utilização efetiva de seu caixa de cerca de R$ 58 milhões
Além disso, o fundo confirmou que o contrato de locação com a empresa é atípico, de prazo mínimo de 12 anos, com vigência a partir dedo dia 01 de outubro do ano passado.
A gestora destacou que o valor de aluguel inicial é de aproximadamente R$ 702 mil e será atualizado anualmente pelo IPCA.
Desta forma, a expectativa para o primeiro ano desta operação é um aumento na distribuição do ALZR11 de aproximadamente R$ 0,09 por cota ao mês, já depois dos efeitos desta securitização.
Em relação à operação de alavancagem, a gestora explicou que após o término dos períodos de carência, o ALZR11 terá duas opções: pagar toda a dívida ou seja mantê-la a um custo baixo. Esta decisão será tomada futuramente, sendo levado em conta a situação econômica do país do próprio fundo.
Obrigações futuras do fundo
Portanto, o fundo possui obrigações futuras relacionadas às aquisições de alguns ativos. Neste caso, o fundo ainda tem parcelas futuras do imóvel Decathlon. Até agora, foi pago o valor de R$ 44,85 milhões a título de Sinal na ocasião da conclusão da transação.
Assim, restam mais duas parcelas, sendo a próxima devida em 10/12/2022, no valor de R$ 10,35 milhões e, a última, devida em 20/12/2023, no valor de R$ 24,15 milhões.
Da mesma forma, o fundo ainda possui os CRIs dos Imóveis DASA, Clariant e Coca-Cola FEMSA, que serão amortizados com o fluxo de pagamento dos aluguéis do fundo. Os valores serão pagos em 2023 até 2024, sendo respectivamente 16,3 milhões e R$22,1 milhões.
O Alianza Trust Renda Imobiliária FII é um fundo imobiliário do tipo tijolo (híbrido) que possui diferentes categorias de investimentos no setor imobiliário. Sua prioridade é investir em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback).
SNFF11 informa resultados e aumenta reserva para futura distribuição
A Suno Asset, gestora do Suno Fundo de Fundos (SNFF11), informou nesta última terça-feira (18) os resultados e rendimentos referentes ao mês de dezembro de 2021. Também, a gestão divulgou as operações realizadas no período e o aumento na reserva do fundo.
Sobre o resultado gerado no mês de dezembro, o fundo distribuirá R$0,65, sendo que houve uma reserva acumulada de R$0,11 para “distribuições futuras”. O valor distribuído corresponde a um dividend yield anualizado de 9,07%.
Diante disso, a gestora confirma que o dividendo segue acima do projeto em seu Estudo de Viabilidade, que previa um dividendo de R$0,47. O que explica a superação desse patamar são os rendimentos recebidos pelos FIIs de CRI que compõem a carteira do SNFF11.
Porém, o fundo decidiu aumentar a reserva no mês ao invés de distribuir todo o resultado. Como o SNFF11 fez uma operação de arbitragem através da emissão de cotas do RECR11, ainda há despesas a pagar em relação à operação. A fim de manter o patamar de distribuição, o fundo utilizará sua reserva em momento oportuno. Confira abaixo:
Movimentação de carteira
Referente às operações do SNFF11, a gestão comentou que o IRDM11 faz parte da alocação objetiva da carteira. Além disso, o fundo investiu em URPR11 focado em ganho de capital por meio de operação de arbitragem. Confira abaixo:
Na ponta vendedora, a gestora comentou sobre das vendas de cotas do MCHF11, uma vez que o SNFF11 planeja reduzir sua exposição a outros FoFs (fundo de fundos) de sua carteira. O fundo também vendeu algumas cotas do SNCI11 visando ganho de capital. Posteriormente, o SNFF11 pretende aumentar sua posição no ativo.
Confira como ficou a carteira do fundo após as alocações:
Conheça o SNFF11
O Suno Fundo de Fundos tem como objetivo investir em cotas de outros fundos de investimento imobiliário e, complementarmente, em ativos ligados ao setor, podendo ser em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs); letras hipotecárias (LH), letras de crédito imobiliário (LCI) e outros ativos de renda fixa.
Basicamente, o SNFF11 tem como meta a alocação de 70% a 80% de seus recursos em ativos geradores de renda, com foco no recebimento de dividendos. Como complemento, o restante focado em ganho de capital.
