A gestão do Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11), informou em fato relevante divulgado na última quinta-feira (30), os detalhes da conclusão da compra do ativo locado para a Coca-Cola FEMSA. 

O ALZR11 desembolsou o valor de R$ 94.712.151,20, usando uma parte de recursos em caixa do fundo e outra parte através de uma operação de alavancagem. No mês de dezembro, o fundo já recebeu seu primeiro aluguel como locador. 

Além disso, a gestora disse que o fundo reteve 5% do valor de aquisição, que serão pagos após a superação de determinadas condições previstas nos respectivos documentos da transação, usuais a este tipo de negócio. 

Contrato de locação 

A gestora explicou que o Imóvel está 100% locado para a Coca-Cola FEMSA por meio de um contrato atípico, pelo período mínimo de 12 anos. 

O valor de aluguel inicial é de aproximadamente R$ 702 mil e será atualizado anualmente pelo IPCA, sem previsão de revisão durante o prazo contratual fixado. 

O centro logístico foi construído sob medida através de uma operação de Built-To-Suit (BTS) para a Coca-Cola FEMSA em Santo André-SP. 

Neste caso, a antiga proprietária do ativo vendeu o imóvel e tornando-se sua locatária. Confira abaixo algumas imagens do imóvel:

ALZR11

Desta forma, o ativo já está em plena operação pelo inquilino, considerado um dos seus principais Centros de Distribuição para toda a região metropolitana de São Paulo.

Operação de alavancagem do ALZR11

Além disso, foi realizada uma operação de alavancagem, que gerou aproximadamente R$ 56 milhões a serem utilizados como forma de pagamento para aquisição do imóvel. 

A operação possui prazo de 12 anos, sendo 2 anos de carência para início do pagamento do saldo devedor. 

O fundo deverá pagar uma parcela de amortização devida apenas ao final da operação, de aproximadamente R$ 13,5 milhões. 

Através desta operação, que possui custo de 5,5% ao ano e saldo corrigido pelo IPCA anualmente, o ALZR11 utiliza efetivamente cerca de R$ 53,8 milhões de seu caixa na aquisição deste imóvel. 

Portanto, segundo a gestora, o fundo poderá manter maior volume de capital em caixa para aproveitar novas oportunidades no mercado. 

Além disso, a operação com recebíveis conta com a “constituição de uma alienação fiduciária do Imóvel, normal neste tipo de estrutura”, reforçou a gestora. 

Resultados esperados pela gestora

Em virtude da aquisição combinada com a securitização acima descrita, o ALZR11 passará a ter uma renda mensal já liquida dos custos da Securitização de aproximadamente R$ 443 mil. 

A gestora destacou que o retorno obtido pelo fundo sobre o capital empregado será de aproximadamente 9,90% no primeiro ano de operação. 

Desta forma, a expectativa da gestão é que o ativo gere um impacto positivo mensal, nos primeiros doze meses, de aproximadamente R$ 0,09 por cota quando considerado o valor líquido após efeitos da securitização. 

Conheça o ALZR11

O Alianza Trust Renda Imobiliária FII é um fundo imobiliário do tipo tijolo (híbrido) que possui diferentes categorias de investimentos no setor imobiliário. Sua prioridade é investir em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback).

Além disso, o fundo possui patrimônio líquido de R$643 milhões e tem cerca de 5.085.765 cotas emitidas. 

Para quem deseja investir no ALZR11, o valor patrimonial da sua cota é de R$108,59, sendo sua taxa de administração 0,20%a.a sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX).