Bom Dia FIIs – HGLG11, HGRU11, JSRE11 - Os destaques de 10/03
O IFIX fechou a última quinta-feira (10) em queda de -0,01%, terminando o dia em 2.724 pontos. No acumulado do mês de março e do ano de 2022, a variação do índice é de -0,61% e -2,86%, respectivamente.
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
HGLG11 explica negociações com novos inquilinos e mostra novas locações
A Credit Suisse, gestora do CSHG Logística FII (HGLG11), comunicou nesta quinta-feira (10) aos seus investidores, os resultados e rendimentos do mês de fevereiro. Além disso, a gestora comentou sobre novas negociações para locações de ativos e a possibilidade de ganhos para os cotistas.
Em relação a fevereiro, o fundo teve uma receita total de R$ 22,7 milhões, sendo que o fundo distribuiu R$ 1,10 por cota. Veja abaixo:
A gestora comentou que o resultado do HGLG11 foi impactado por dois eventos. O primeiro, foi a venda de um CRI que gerou um lucro no valor aproximado de R$ 2,0 milhões (R$ 0,10 por cota). O segundo, o recebimento de um “earn-out” da venda dos imóveis em Atibaia no valor de aproximadamente R$ 2,6 milhões, gerando um resultado de R$ 0,12 por cota.
Além disso, o fundo teve outros fatos importantes no mês. Entre eles, o HGLG11 recebeu uma notificação de rescisão antecipada no HGLG Ribeirão de aproximadamente 8.000 metros quadrados.
Negociação para novas locações
Com isso, a gestora deu início aos trabalhos de prospecção de novos locatários. Em paralelo, o fundo percebeu que o valor pedido para locação deste ativo, está próximo de R$23,50/m² – valor 66% superior ao vigente em processo de rescisão. O HGLG11 espera fechar com novo inquilino em breve. Confira abaixo a média dos aluguéis por metro quadrado:
Outro fato de relevância foi a entrega da obra do nosso segundo desenvolvimento dentro do fundo, o Cone G04. O ativo está atualmente 43% locado para Seara, sendo que a gestora segue negociando a locação de mais dois módulos que levará o índice de locação para próximo de 71%.
Neste ponto, a gestora destacou que a entrega desse galpão refrigerado já inclui a locação de 3 dos 7 módulos para Seara no valor de R$ 51 por m², bastante acima do esperado no início da construção que era entre R$ 35,0 e R$ 40,0 por m². Caso concretizada a locação, ela trará ao HGLG11 um Cap Rate de aproximadamente 7,% ao ano.
Da mesmo forma, o fundo comentou sobre o HGLG SJC, onde está em discussão contratual para a locação de toda a área recém devolvida pela TI Fluid Systems de aproximadamente 7.120 m².
A concretização da locação depende que o futuro locatário assine o contrato com seu cliente, pois no galpão operará uma linha de montagem de produtos do ramo automotivo. A expectativa é de assinatura nas próximas semanas.
O CSHG Logística FII tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento.
HGRU11 planeja aumentar o patamar de distribuição neste semestre
A Credit Suisse, gestora do CSHG Renda Urbana FII (HGRU11), comunicou nesta quinta-feira (10) aos seus investidores, os resultados referentes ao mês de fevereiro. Também, a gestão comentou que o reajuste dos aluguéis servirá de base para reajuste no patamar dos dividendos.
Neste mês, o HGRU11 alcançou uma receita total de R$ 17 milhões, o que levou a um resultado de R$ 15 milhões – ou R$ 0,82 por cota, mas mantendo o patamar de dividendos em R$ 0,76. Confira:
A partir dos reajustes aluguéis ocorridos, a gestora do fundo estuda aumentar o patamar de distribuição sustentável do HGRU11 ainda dentro desse semestre.
A gestora explicou que tenta fazer projeções semestrais para manter o patamar de distribuição estável do fundo no semestre. Porém, o aumento da inflação ajudou no reajuste dos aluguéis, incrementando as projeções de rendimentos para o semestre.
Por isso, veja abaixo o aumento crescente dos resultados por cota a partir dos últimos meses de 2021:
Além disso, o fundo continua, paralelamente, em sua estratégia de venda de ativos que podem trazer maiores ganhos. Em dezembro de 2021, o HGRU11 concluiu a aquisição dos imóveis alugados ao Grupo DMA e ao Atacadão. Tal transação contou com uma operação de securitização de até aproximadamente R$ 110 milhões.
Novos fatos que contribuíram para o aumento dos resultados do fundo
No mês de fevereiro, houve uma nova integralização do CRI no valor de R$ 35 milhões, totalizando um volume de aproximadamente R$ 67,6 milhões – que hoje é equivalente a 3,1% do patrimônio líquido atual do HGRU11.
A gestora disse que o valor integralizado do CRI foi entregue ao fundo a título de devolução do “depósito de boa fé” que foi informado no fato relevante. Diante disso, houve uma diminuição do capital investido na operação, o que resultou em um aumentou yield on cost (YoC) dos imóveis adquiridos para aproximadamente 24,4 % ao ano, no mês de fevereiro.
Além disso, a gestora disse que nos últimos dois meses uma renda variável dos aluguéis de aproximadamente R$ 100 mil reais (R$ 0,005 por cota).
O CSHG Renda Urbana FII é um fundo imobiliário do tipo tijolo com objetivo de explorar empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial.
JSRE11 quer reduzir dividendos temporariamente
O Safra Asset, gestor do fundo JS Real Estate Multigestão (JSRE11) comunicou nesta sexta-feira (8) aos seus investidores, os resultados referentes ao mês de fevereiro. Além disso, o fundo detalhou sua intenção de reduzir temporariamente seus dividendos.
Deste modo, a gestora anunciou rendimento de R$0,53 por cota, a ser distribuído no dia 22/03. A distribuição corresponde a um dividend yield de 0,69% no mês, com base na cota de fechamento do último mês (R$77,13). Confira:
Venda de ativos do HGPO11, fundo que está na carteira do JSRE11
A gestora explicou porque pretende reduzir temporariamente os rendimentos do JSRE11. O fundo CSHG Prime Offices (HGPO11), publicou fato relevante referente ao pedido de cotistas com mais de 5% do fundo para deliberar sobre a venda do edifício Metropolitan e do edifício Platinum e posterior liquidação do fundo. A condição mínima de venda seria por R$39.000/m² com a conclusão da alienação em até 4 meses.
Esse fato tem relevância para o JSRE11, pois o fundo fechou o mês de fevereiro com 344.276 cotas do fundo HGPO11, que representa R$91 milhões. Portanto, a venda desses imóveis, caso sejam fechadas no valor mínimo, trará um potencial ganho de aproximadamente R$50 milhões para o JSRE11.
Nos últimos meses, a gestão vem mantendo a distribuição de rendimento do JSRE11 na casa de R$0,53/cota, o que representa uma distribuição de R$0,06/cota acima do FFO (R$0,47/cota). Ou seja, o patamar de R$0,53 só tem sido alcançado por meio das vendas pontuais das cotas do HGPO11, fundo que o JSRE11 possui em carteira.
Com a possível venda dos imóveis e liquidação total do fundo HGPO11, a gestão entende que vale esperar o desenrolar desse processo, para aumentar a distribuição de rendimento no futuro próximo.
Esse tema é relevante, pois ao diminuir as vendas de HGPO, o JSRE11 planeja reduzir a distribuição de rendimento para um valor ao redor de R$0,50/cota nos próximos meses até que esse processo seja concluído.
O JS Real Estate Multigestão é um fundo imobiliário do tipo híbrido, que possui diferentes tipos de investimentos no setor imobiliário, seja em imóveis, outros fundos imobiliários ou títulos de renda fixa.
