BRCO11 convoca AGE para aprovar aquisições; gestor explica estratégia
O fundo imobiliário Bresco Logística (BRCO11) convocou os cotistas para uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) que vai deliberar a compra de dois imóveis pertencentes a fundos administrados pela própria gestora: Bresco Simões Filho (região metropolitana de Salvador, BA) e Bresco Viracopos (Campinas, SP).
A transação considera R$ 81,3 milhões para Simões Filho e R$ 448,3 milhões para Viracopos, incluindo terrenos para futuras expansões no ativo paulista. Segundo o fato relevante, o pagamento será híbrido: parte em dinheiro e parte compensada via subscrições futuras de cotas do BRCO11.
O material de suporte enviado aos cotistas aponta valuation consolidado de R$ 462,7 milhões, cap rate de 11,5%, desconto de 13,5% frente ao laudo e potencial de expansão superior a 80 mil m² — com estimativa de elevar o resultado recorrente do fundo em até 7,6%.
O diretor financeiro da Bresco, Felipe Sangalli, participou de live no canal do professor Marcos Baroni, head de FIIs da Suno Research, e detalhou o racional econômico, a estrutura de pagamento e o impacto esperado nos rendimentos.
De acordo com Sangalli, os laudos de avaliação são conduzidos por casa independente, com múltiplas metodologias — tendo o fluxo de caixa descontado como referência central para o valor patrimonial. O desconto de 13,5% frente aos laudos, combinado ao cap rate de 11,5%, é apresentado como um ponto de conforto para o investidor, sobretudo em um mercado onde transações têm saído entre 8,5% e 9,5% de cap.
BRCO11: avaliação e racional econômico da operação
O executivo ressaltou que, em um cenário de custo de capital elevado, aquisições com cap abaixo do yield efetivo ao cotista (9,5%) tendem a destruir valor no curto prazo após despesas (gestão, administração e operacionais, que giram em torno de 1%–1,5%). O desenho atual, diz ele, preserva a rentabilidade e a qualidade do portfólio.
Assim, com cap de 11,5% e desconto frente aos laudos, a Bresco projeta efeito positivo no resultado recorrente e potencial ganho patrimonial em futuras remarcações de laudo (sem garantir resultado), dada a compra com desconto.
Bresco Simões Filho (BA)
O ativo na Bahia é um galpão logístico AAA de 26,6 mil m² de ABL, 100% locado para PagMenos, FedEx, Nextracker, Arquitectos Solar e BNRV. Há usina solar que abastece o condomínio e potencial de expansão de 10,4 mil m².
Segundo a Bresco, a compra ocorre a cerca de R$ 3 mil/m² (terreno incluso), em região com vacância próxima de zero no raio de influência de Salvador (BR-324), onde o fundo já opera imóvel alugado ao Mercado Livre.
Bresco Viracopos (SP)
Apontado pela gestora como ativo “troféu”, o parque logístico fica contíguo ao Aeroporto de Viracopos, com acesso às rodovias Santos Dumont, Bandeirantes e Anhanguera, atendendo last mile de Campinas e com rápida conexão a São Paulo.
O empreendimento é misto e modular, com inquilinos como DHL, Embraer, UPS, FedEx, Grupo Ultra, Marelli, Legrand, Avion Express, além de centro de treinamento da Azul (contrato atípico até 2033)
Expansões futuras e estrutura de captação
No caso de Viracopos, terrenos remanescentes foram estruturados como opção de compra para o BRCO11 por cinco anos — direito, não obrigação — a valor de laudo corrigido, permitindo BTS (Built to suit) e novos módulos sem pressionar o cap atual (como terreno não gera renda, sua compra imediata reduziria o cap consolidado).
A execução de expansões dependerá de funding competitivo (emissão, reciclagem de ativos, dívida/CRI) e de projetos ancorados por locatários de qualidade. A gestora afirma que expansões históricas do fundo geraram valor e que buscará repetir o modelo.
