Capitânia defende consolidação do mercado de fundos imobiliários
A Capitânia Investimentos publicou uma carta aberta aos cotistas, defendendo a consolidação de FIIs e como isso pode melhorar a qualidade dos seus ativos. Além disso, a gestora destacou alguns episódios recentes de tentativas de trocas de gestão e administração de alguns fundos imobiliários.
A gestora aponta que hoje o mercado é muito mais maduro quando se compara com o momento de concepção dos FIIs, com aumento considerável na quantidade de fundos imobiliários e na liquidez desses ativos.
A Capitânia ainda destacou que o rápido crescimento do mercado de FIIs fez com que o Brasil tivesse mais que o dobro do número de fundos da indústria americana de REITs, mas apenas 2% de seu valor de mercado, o que não parece fazer sentido, segundo a opinião da gestora.
Dessa forma, a Capitânia espera que a evolução quantitativa do setor será também acompanhada de uma evolução qualitativa, com “fundos maiores, mais líquidos, com equipes e relatórios melhores e maior diluição de custos fixos”.
No entanto, esse avanço dos fundos imobiliários depende de uma quantidade maior de investidores participativos, além de um arcabouço legal mais estruturado.
A carta da Capitânia Investimentos foi divulgada em meio a polêmicas em torno de alguns movimentos de cotistas em assembleias que ocorreram nas últimas semanas.
A discussão que vem ganhando força gira em torno do sigilo dos cotistas solicitantes das pautas nas assembleias, gerando debates sobre as fusões de FIIs e a consolidação de fundos imobiliários.
Debate sobre sigilo dos cotistas de fundos imobiliários e conflito de interesses
A discussão sobre o sigilo de cotistas dos fundos imobiliários começou a ganhar força no caso do fundo imobiliário Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11). Alguns cotistas com participação de 6,69% no FII tentaram duas vezes trocar a atual gestão pela Suno Gestora.
Na ocasião, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) determinou que os cotistas do fundo que estavam solicitando a mudança revelassem sua identidade. Depois disso, os cotistas desistiram da iniciativa porque preferiram manter seu sigilo bancário.
Esse debate sobre os fundos imobiliários se intensificou com o caso da RB Capital Office Income (RBCO11), em que cotistas que possuem mais de 5% das cotas do FII estavam sugerindo a troca da atual administradora e gestora desse fundo, papéis assumidos atualmente por BRL Trust e RB Capital Asset e Hedge Investiments, respectivamente.
Mais recentemente, um novo capítulo da discussão sobre o sigilo de cotistas de fundos imobiliários ganhou força. No dia 6 de agosto, ocorreu o anúncio da ata da assembleia geral extraordinária (AGE) do fundo imobiliário BlueCap Renda Logística. A reunião tinha como pauta a votação para que o FII BTG Pactual Logística (BTLG11) incorporasse o BLCP11.
Conforme solicitação feita pela BlueCap Gestão de Recursos, que é a atual gestora da carteira do BLCP11, o Tribunal de Justiça de São Paulo determinou a suspensão dos efeitos da assembleia.
Primeiramente, a BlueCap Gestão de Recursos apontava que o administrador não divulgou a identificação dos cotistas que solicitaram a assembleia. Um dia antes da votação, os nomes foram anunciados, porém, de forma tardia, na interpretação da gestora do BLCP11.
A BlueCap Gestão apontou que os votos dos fundos imobiliários cuja gestão era feita pela Capitânia Investimentos deveriam ser invalidados, visto que haveria um possível conflito de interesses na incorporação do BLCP11 pelo BTG Pactual Logística.
A ata da assembleia descreve que “as deliberações teriam como propósito remediar condutas da própria Capitânia Investimentos, que teria levado os fundos sob sua gestão a investir em muitos FIIs com baixa liquidez no mercado secundário”.
O documento acrescenta sobre que “diante das dificuldades em vender essas cotas, e com vistas a buscar outros investimentos no curto prazo, vem tentando criar liquidez imediata a qualquer custo”, referindo-se a Capitânia Investimentos.
O que a Capitânia fala sobre o possível conflito de interesses?
Em sua carta divulgada ao mercado, a Capitânia Investimentos diz que na questão de divulgação do nome dos cotistas no caso Banestes CRI FII, isso pouco faria diferença para eles.
A gestora diz que os seus relatórios são públicos e abrem o seu percentual de exposição em cada um dos fundos imobiliários. Segundo ela, “todo mundo sabe quais são nossas posições”.
Sobre a atribuição de conflito de interesses, a Capitânia diz que “esta alegação sempre parte de quem é o descontente com o resultado potencial do pleito, quase sempre os gestores dos fundos”. Dessa forma, ela aponta que é comum ter resistência da parte que vai ter seus interesses prejudicados.
Negando qualquer conflito de interesses no caso, a Capitânia Investimentos ainda levantou alguns pontos que justificariam isso:
- Ter solicitado mais de trinta assembleias sem nunca pleitear a gestão de nenhum fundo para a Capitânia.
- Nunca ter participado da concorrência em nenhum processo de venda de ativos dos fundos imobiliários, quando decidem vender os ativos.
- Nunca terem aceitado qualquer proposta de valor menor por suas cotas ou ativos para ter potenciais ganhos em qualquer outra situação.
Para a Capitânia Investimentos, “o que se confunde muito neste caso é o conflito de interesse com a divergência de opiniões”. Além disso, a gestora opina que alguns “se colocam no papel de representante do fundo para decidir o que é conflito ou não”.
Após prestar os seus esclarecimentos sobre o caso e destrinchar sobre os ativos e a história da empresa na gestão de ativos, como os fundos imobiliários, a Capitânia Investimentos reiterou seu compromisso de “entregar uma gestão técnica, profissional, diligente e sem conflitos, preservando o seu patrimônio conquistado com muito esforço”.
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