O Fundo de Investimento Imobiliário Capitânias Securities II (CPTS11), administrado pelo BTG Pactual Serv. Fin. S/A DTVM, divulgou nesta sexta-feira (19) o seu relatório gerencial do mês de fevereiro, no qual descreveu seus resultados e rendimentos mensais.

O Capitânias Securities II (CPTS11), conforme consta no relatório, é um FII constituído sob a forma de condomínio fechado que tem como objetivo proporcionar rentabilidade aos seus cotistas por meio da aquisição preponderantemente de ativos de origem imobiliária.

O Capitânias Securities II ainda diz que os investidores estão receosos em carregar tijolo num momento de piora de indicadores operacionais e continuam comprando fundos de papel, que por sua vez, tem apresentado uma boa performance.

Além disso, o mercado ficou atento aos dados da pandemia e à reunião do COPOM no mês de março.

O Capitânias Securities II lembra que já vinha reforçando a sua tese de investimentos, que é composta por financiamento de empreendimentos performados com ativos maduros, com ênfase em lajes comerciais, imóveis logísticos, shopping center e varejo. Além disso, bons locatários, boas regiões e tickets consideráveis de desembolso. 

O CPTS11 ainda comenta que apesar desses ativos terem um yield menor que papéis de segmentos como loteamentos, multi-propriedades, residencial pulverizado, eles são ativos com riscos muito menores do ponto de vista de crédito. Segundo o gestor, são empresas de melhor governança e perfil de crédito e imóveis resilientes em regiões primárias. 

O gestor do Capitânias Securities II diz que para participar destes deals é necessário escala para desintermediar este mercado e ter acesso a esses papéis a melhores yields do que viriam “a mercado”. 

O CPTS11 ainda diz que essa tese vem sendo testada já há algum tempo e que eles estão contentes pelo sucesso no giro da carteira e ganhos recorrentes de capital. Dito isto, o gestor acrescentou que entende que o crescimento do fundo é bastante benéfico para se obter êxito nessa estratégia.

Portfólio do CPTS11

O CPTS11 diz que foram alienadas três posições em ativos de loteamento no mês: Urbplan, Gran Viver e Ginco. Essas vendas tinham o objetivo de reduzir de forma ativa a exposição a segmentos considerados não core para o fundo e eram posições antigas que estavam em processo de recuperação. 

Vale ressaltar que o Capitânias Securities II conseguiu alienar parcialmente outros 6 Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da carteira, de segmentos variados, distribuídos, por exemplo, entre shopping center, residencial, varejo e home equity. Todos esses CRIs trouxeram ganho de capital para o fundo.

A venda líquida de FII do CPTS11 teve um montante de cerca de R$11 milhões no mês de fevereiro, corresponde a um resultado bruto superior a R$3 milhões. O gestor destaca que a carteira de FII acumula resultado acima de R$20 milhões, considerando preços de mercado no fechamento do mês. 

Do percentual do patrimônio líquido do Capitânias Securities II, as 5 maiores posições de alocação do fundo são:

  1. FII - 33,0%;
  2. Logístico/Industrial - 18,8%;
  3. Shopping - 15,3%;
  4. Comercial - 14,6%;
  5. Híbrido - 5,9%;

Na exposição do CPTS11 por devedor/risco principal, as 5 maiores posições são:

  • FII - 33%;
  • BRF - 6,7;
  • Even Estoque RJ FII - 5,9%;
  • Helbor - 5,6%;
  • Vinci Logística FII - 4,3%;

CPTS11 anuncia resultados e portfólio do mês de fevereiro

Importante dizer também que o Capitânias Securities II possui 33,0% do patrimônio líquido dividido em 34 FIIs. O percentual de FIIs de CRI da carteira de FIIs é de 38,4%. 

Resultados e rendimentos do CPTS11

No dia 10 de março de 2021, o CPTS11 anunciou  a distribuição de R$1,05 por cota, com pagamento no dia 17 de março de 2021 para os detentores de cotas do fundo no dia 10 de março de 2021. Este dividendo distribuído aos cotistas corresponde a 918,6% do CDI em relação à cota de mercado e já descontando o Imposto de Renda.

Desde seu início, na data do dia 5 de agosto de 2014, o Capitânia Securities II tem um retorno anualizado de 12,1%, considerando 3 fatores:

  • O investimento inicial na cota de emissão a R$ 100,00;
  • Os R$ 72.61 distribuídos no período reinvestidos no fundo;
  • Venda da cota no preço de mercado no dia 26 de fevereiro de 2021 a R$99,96. 

O gestor do CPTS11, Capitânia Investimentos, comentou o fato de que em fevereiro o IFIX subiu 0,28%, o XPFT11 caiu 1,28% e o XPFP11 subiu 2,47%. Já o IMOB caiu 10,12% no mesmo período.

No gráfico a seguir, o gestor do CPTS11 traz um comparativo de rentabilidade entre IFIX, XPFI e XPFP, através dos retornos acumulados desde o ano de 2019. 

CPTS11 anuncia resultados e portfólio do mês de fevereiro

Conforme consta no relatório, a rentabilidade no mercado ajustada por proventos do CPTS11 em fevereiro, equivalente a -0,97% versus +0,25% do IFIX. Desde o seu início, a cota a mercado ajustada do fundo rendeu +116.13% versus +106.54% do IFIX e 72,24% do CDI. 

O patrimônio líquido do CPTS11 é de R$1,281 bilhão, enquanto o valor de mercado é de R$1,345 bilhão. A receita do fundo em fevereiro totalizou R$15,736 milhões e o resultado nesse período foi de quase R$13,85 milhões, equivalente a R$1,03 por cota.