CVBI11 encerra oferta de cotas e adquire ativos em fevereiro de 2021
O CVBI11, FII gerido pela VBI Real Estate, divulgou relatório gerencial do mês de fevereiro de 2021.
O FII teve início em outubro de 2017 e investe principalmente em ativos de renda fixa de natureza imobiliária, sendo, especificamente:
- Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI;
- Letras Hipotecárias – LH;
- Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário;
- Letras de Crédito Imobiliário – LCI;
- Certificados de potencial adicional de construção emitidos com base em instrução da CVM;
- Letras Imobiliárias Garantidas – LIG;
4ª Emissão de cotas
No dia 25 de fevereiro, o CVBI11 encerrou a 4ª emissão de cotas, por meio da qual captou R$ 243 milhões.
Para tanto, a oferta contou com a XP Investimentos como empresa coordenadora líder, e teve uma demanda 2,8 vezes maior que o valor ofertado.
Assim, após o encerramento, o fundo atingiu um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 600 milhões, com mais de 26 mil cotistas.
Resultados do CVBI11
Rendimentos
No que se refere aos rendimentos, o fundo pagou em dividendos referentes ao mês de fevereiro o equivalente a R$ 1,24 por cota.
Adicionalmente, o CVBI11 pagou R$ 0,03 pelos recibos de cotas do CVBI13, aos cotistas que exerceram o direito de preferência na 4ª emissão.
Por sua vez, o recibo de cotas é um registro que comprova que o titular exerceu seu direito de subscrever ativos.
Dessa forma, o recibo tem valor monetário e pode ser negociado no mercado a vista da B3 até sua conversão em ações, quando também é extinto.
Nesse contexto, o fundo encerrou fevereiro com uma reserva acumulada de R$ 0,25 por cota.
Rentabilidade
Em 26 de fevereiro, o valor de mercado da cota do fundo era de R$ 109,02, enquanto o valor patrimonial era de R$ 100,16.
Assim, o gráfico abaixo compara o CDI acumulado em relação à cota ajustada com os rendimentos distribuídos desde a 1ª oferta pública de cotas, em 28 de junho de 2019.
Dessa forma, pela análise do gráfico, é possível observar a queda da rentabilidade em decorrência da pandemia do Coronavírus em março de 2020, e a recente recuperação do fundo.
Liquidez do CVBI11
Durante o mês de fevereiro, o fundo apresentou uma liquidez média diária de R$ 3,7 milhões.
Assim, o volume negociado no mês atingiu o montante de R$ 66,0 milhões, o que corresponde a 17,2% do valor de mercado na mesma data.
Ao final de fevereiro, o fundo possuía 26.003 cotistas, representando um aumento de 97% em relação ao mês anterior.
Nesse contexto, o salto no número de proprietários das cotas do CVBI11 decorre da 4ª oferta pública, que alavancou os números do fundo recentemente.
Alocações de fevereiro
No mais, durante o mês de fevereiro, o fundo aumentou a exposição em 3 CRI da carteira, sendo R$ 1,6 milhão no CRI Colorado, R$ 12,6 milhões no CRI Gafisa e R$ 18,0 milhões no CRI CLE.
Ainda, o CVBI11 recebeu o resgate antecipado do CRI Raposo no montante total de R$ 38,8 milhões.
Em seguida, o fundo reinvestiu o valor do resgate e adquiriu uma fatia do do CRI GSFI, e assim manteve a mesma exposição no segmento de shoppings centers.
O CRI GSFI é uma operação com volume de emissão de R$ 650 milhões, a IPCA + 5,0%, dos quais o CVBI11 adquiriu R$ 40 milhões.
O CRI GSFI conta, ainda, com ampla cobertura de garantias com alienação fiduciária, e por isso atinge um LTV, ou “Loan to Value”, de 48%.
O LTV é uma métrica largamente usada para financiamentos com garantia em imóveis, que calcula o valor limite concedido, com base no valor total do bem dado em garantia.
Além disso, a negociação garantiu cessão fiduciária dos recebíveis de 8 shoppings administrados pela General Shopping, conforme imagem abaixo.
Adicionalmente, o CVBI11 aumentou a exposição em fundos imobiliários, adquirindo R$ 1,5 milhão do fundo KNCR11.
Ao final de fevereiro, 61,8% do patrimônio líquido do CVBI11 estava alocado em CRI.
Nesse contexto, a rentabilidade média ponderada é de 11,9% a.a., o prazo médio de 5,3 anos e o spread médio de 3,9% a.a.
Por fim, a gestão destaca que, no mês, todos os CRI da carteira pagaram conforme seus respectivos cronogramas de amortização, e o fundo não conta com qualquer histórico de inadimplência.
Resumo da estratégia do CVBI11
Por fim, a gestão traz em seu relatório gerencial um resumo da estratégia de negócios.
A iniciativa é interessante para o investidor acompanhar resultados e entender melhor o racional da gestão de um FII. Confira abaixo.
- Atuação em espectro de crédito amplo, através de investimentos em CRI com baixo risco, garantidos por ativos imobiliários;
- Foco em ativos que ofereçam recomposição da inflação e remunerem mensalmente, mirando um spread médio entre 3,5% e 4% a.a.;
- Gestão ativa para regular o risco da carteira conforme cenário macroeconômico e expectativa do gestor;
- Portfólio balanceado e diversificado entre região geográfica (até 25% do PL do Fundo alocado em uma região metropolitana de SP, podendo chegar a 100% do PL), segmento e ativo imobiliário (máximo de 10% do PL do Fundo por ativo imobiliário e máximo de 25% do PL do fundo para ativos subordinados ou sem rating).
Conforme já assinalado, a gestão de um FII é o que, no final das contas, trabalha para entregar uma maior rentabilidade aos investimentos dos cotistas individuais.
Assim, é sempre ideal acompanhar estratégias e resultados de gestão, como a do CVBI11, para garantir o melhor retorno de seus investimentos.
