Fundos imobiliários com duplo desconto: como isso impacta os investimentos?
O conceito de duplo desconto tem se tornado um ponto de atenção no mercado de fundos imobiliários, especialmente nos fundos de fundos (FOFs), aqueles cuja prioridade é a negociação de cotas de outros FIIs. A disparidade entre o valor patrimonial e o preço de negociação no mercado tem se mostrado mais evidente nesse segmento.
Em live no Youtube, o professor Marcos Baroni, head em fundos imobiliários da Suno, destacou como essa dinâmica impacta a precificação dos ativos e abre oportunidades para os investidores.
“O que aconteceu com alguns fundos, e nos fundos de fundos isso fica mais cristalino, é que há dois níveis de desconto patrimonial. Primeiro, a própria cota do FOF já negocia com desconto em relação ao seu valor patrimonial. Depois, os FIIs desse portfólio também carregam seus próprios descontos”, explica Baroni.
Segundo ele, quando somado ambos, o desconto acumulado pode ser expressivo. O especialista citou como exemplo o HFOF11, um dos FOFs mais populares do mercado, com gestão da Hedge Investiments.
De acordo com o relatório analisado, o fundo estava sendo negociado na faixa de R$ 57 por cota, enquanto seu valor patrimonial era de aproximadamente R$ 67, representando um desconto de 17%. Porém, ao analisar os FIIs investidos dentro da carteira do HFOF11, percebe-se que eles também são negociados abaixo de seus valores patrimoniais, gerando um desconto total estimado em 62%.
Quais FIIs podem estar com duplo desconto?
O mesmo comentário se aplica a outros fundos de fundos, que também apresentam descontos expressivos:
- HGFF11 : desconto de 47%
- KFOF11 : desconto de 52%
- RBRF11 : desconto de 51%
Essa estrutura faz com que os FOFs se tornam especialmente atrativos para investidores que buscam oportunidades em ativos descontados, pois, caso o mercado corrija essas distorções ao longo do tempo, há potencial para valorização significativa.
O duplo desconto também afeta FIIs de tijolo e papel?
Embora seja mais evidente nos fundos de fundos , o conceito de duplo desconto também pode se aplicar a FIIs de tijolo e de papel, ainda que de maneira menos visível, aponta Baroni.
“Nos FIIs de tijolo, por exemplo, imagine um fundo negociando a R$ 80, enquanto seu valor patrimonial é de R$ 90. Esse desconto de R$ 10 já é óbvio. No entanto, o próprio valor patrimonial pode ser subavaliado, pois é influenciado por reavaliações patrimoniais realizadas em condições menos favoráveis de mercado”, explica Baroni.
Já os fundos que possui CRIs são influenciados pela marcação a mercado decorrente dos cenário de juros, que influenciam no valor patrimonial. “Se forem remarcados ao mercado em condições diferentes de uma NTNB que hoje está a R$ 7,50 e for para R$ 5,50, esse valor patrimonial também vai subir”, diz Baroni.
Oportunidade para investidores?
Para Baroni, o entendimento desse mecanismo pode ajudar os investidores a identificar oportunidades no mercado de FIIs.
Com a precificação descontada, fundos imobiliários que apresentam duplo desconto podem oferecer potencial de valorização no médio e longo prazo, além de manterem um rendimento de dividendos atraente enquanto essa recuperação dos preços não acontece.
