FII de lajes corporativas sobe após anunciar proposta para vender tudo
FII HGPO11 afirmou que analisa a proposta e conversa a respeito de outras possibilidades de venda de seus dois edifícios.
O FII HGPO11, que atua no segmento de lajes corporativas de alto padrão, liderou as altas no pregão do IFIX desta quinta-feira (7), no dia seguinte à divulgação de fato relevante em que reporta ter recebido uma proposta para a venda dos dois ativos que detém em seu portfólio, ambos do Jardim Europa, região nobre de São Paulo.
São eles o Edifício Metropolitan, localizado na Rua Amauri, 255, e o Edifício Platinum, na Rua Jerônimo da Veiga. A proposta, segundo a gestão do fundo imobiliário HGPO11, é de R$ 587,3 milhões, o equivalente a R$ 46.113,38 por metro quadrado.
Em seu último relatório gerencial, divulgado em fevereiro, o fundo relatava um valor patrimonial de R$ 540,7 milhões, ou seja, a proposta tem uma valorização de 8,62%. Segundo o HGPO11, no entanto, a venda está condicionada à captação de recursos pela parte compradora, cujo nome não foi revelado. Além disso, a Administradora informou que está “em conversa com outros potenciais proponentes”, e que novas informações serão comunicadas ao mercado.
A notícia movimentou as negociações do HGPO11 no pregão do IFIX, levando o fundo a fechar suas negociações com alta de 7,13%, a R$ 309,99. É o preço mais alto atingido pelas cotas nos últimos cinco anos.
HGPO11: o que pode acontecer
Uma das possibilidades é que o comprador seja outro FII, que poderá fazer a captação de duas maneiras:
- nova emissão de cotas;
- emissão de um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI);
A diferença é que um CRI, por ser um título de crédito, gera endividamento e, consequentemente, aumenta a alavancagem do fundo, o que pode afastar investidores. O CRI também pode ser emitido por qualquer empresa com atuação no setor imobiliário, desde que cumpra as regras atualizadas em janeiro pelo Conselho Monetário Nacional (CMN)a respeito de lastros para sua emissão.
Já a captação via emissão de cotas, que funciona para os FIIs como um follow-on para as empresas de capital aberto, não gera alavancagem, mas aumenta a pulverização entre os cotistas e pode espantar alguns investidores. Além disso, uma emissão geralmente é realizada tendo como base o atual valor patrimonial do fundo, e para ser atraente aos compradores de novas cotas esse preço precisa ser inferior ao atual valor de mercado.
Não é o caso, no entanto, do segmento de lajes corporativas, no qual está inserido o possível interessado pelos ativos do HGPO11, que vem apresentando a menor relação P/VP do mercado, com alguns FIIs sendo negociados com desconto de até 20%, o que inviabiliza uma nova emissão.
Fundo já cogitava venda de imóveis
Analistas lembram, ainda, que o HGPO11 já aprovou em assembleia geral extraordinária (AGE), em 2022, a venda de todos os seus ativos por um preço mínimo de R$ 39 mil o metro quadrado, desde que o valor fosse pago à vista e em dinheiro – mas nenhuma proposta se enquadrou, à época, e o fundo manteve a posse dos imóveis.
A analista Carolina Borges, da EQI Research, aponta que a proposta é positiva para o fundo. “Considerando o valor atual de aluguel, estimamos um cap rate de 7,5% para os próximos 12 meses. Na nossa opinião, é um bom valor para o fundo, acima do nosso preço-teto de recomendação”, diz a especialista. Ela aponta, ainda, que entre os principais cotistas do HGPO11 estão os FIIs RBRF11, dono de 23% das cotas, e JSRE11, com 6% de participação.
Vale lembrar que o HGPO11 é um dos fundos vendidos pelo Credit Suisse ao Pátria, negociação fechada no ano passado e aprovada pelo Cade em fevereiro deste ano. no valor de US$ 130 milhões. O FII está em processo de transição, com um novo administrador a ser nomeado em breve e aprovado em AGE.
Caso a venda dos dois imóveis seja realizada, o fundo terá então duas possibilidades: usar o dinheiro para adquirir novos ativos, e manter sua operação com foco apenas em imóveis de alto padrão, ou encerrar suas atividades, realizando a liquidação das cotas e a devida compensação aos investidores.
