FIIs em 2025: o que esperar do mercado de lajes corporativas?
Mercado de FIIs de escritórios oferece ativos com fortes descontos, mas investidor deve ter cautela antes de realizar suas alocações.
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) começa o ano dividido: ao mesmo tempo em que muitos analistas apontam para boas possibilidades de investimento diante de ativos que seguem excessivamente descontados em relação a seu valor patrimonial, a tendência de alta da Selic nos próximos meses permanece forte, o que mantém sob pressão as cotações da maioria dos fundos.
Nesse cenário, o segmento de lajes corporativas inicia o ano de 2025 na mesma condição de anos anteriores: como aquele mais descontado entre os fundos imobiliários – mas que, ao mesmo tempo, permanece uma incógnita para os investidores: será que esses fundos poderão oferecer bons dividendos e eventualmente recuperar seu valor do mercado, proporcionando um ganho de capital consistente?
Dados do BTG Pactual e da Economatica, empresa de inteligência de dados do grupo TC, apontam que os FIIs de lajes corporativas fecharam o ano com o menor P/VP médio do mercado, 0,62x, ou seja, com quase 40% de desconto em relação ao valor patrimonial dos imóveis.
E aí, para finalizar, eu acho que o segmento de lajes corporativas realmente é um segmento que a gente tem visto que, mesmo o ano de 2023, quando a gente viu retomadas significativas de vários segmentos, ele foi um segmento que ainda tem um delay, se comparado ao segmento de shoppings, de logística.
Maria Fernanda Violatti, analista CNPI, admite que o segmento de escritórios ainda tem um desafio sólido para enfrentar, mesmo diante da decisão de empresas, especialmente na área de tecnologia, de reduzir cada vez mais as opções de modelo híbrido de trabalho, adotadas no impacto da pandemia de covid-19.
“A gente teve, do dia para a noite, a interrupção do trabalho presencial, e depois o retorno, que parece ter novamente uma tendência de aceleração. Mas, pensando nos proprietários dos imóveis, ainda há regiões, fora dos principais centros, que sofrem com vacância elevada”, explica a especialista.
Nessas regiões, ela explica, os FIIs têm um cenário desafiador para conseguir novos aluguéis e, principalmente, novos inquilinos, pagando o aluguel que era esperado. “É uma classe a que a gente precisa estar muito atento antes de uma escolha”, sugere Violatti.
No relatório que acompanha sua Carteira Recomendada de FIIs para janeiro, o banco BTG Pactual também recomenda cautela: “O segmento segue apresentando melhora gradual em seus indicadores de vacância e preços dos aluguéis. Olhando para 2025, dado o contexto de elevação dos juros, acreditamos que o ritmo de crescimento deve ser reduzido, com maior impacto nas regiões secundárias”, destaca o banco.
FIIs de lajes corporativas: regiões que ainda compensam
Vale lembrar que o momento macroeconômico também joga contra o mercado de FIIs de escritórios: a Selic elevada reduz a atividade econômica e tira parte do aquecimento que leva empresas a ampliar seus negócios e, consequentemente, as instalações.
“Quando a taxa de juros está abaixo de dois dígitos, por exemplo, o mercado está mais pujante, quando o mercado está mais pujante você tem mais desenvolvimentos, seja de galpões, seja de lajes”, diz Eliane Teixeira, economista da Cy Capital.
Ao mesmo tempo, ela acredita que os investidores não podem desprezar um momento de investimento com preços baixos, desde que os fundos mantenham seus fundamentos como um portfólio de qualidade e uma gestão ativa preparada para minimizar os riscos inerentes aos investimentos em renda variável.
“Por sua natureza, os FIIs são produtos resilientes por investir em ativos reais, que têm valor tangível e geram aluguéis, por diversificar a carteira e por apresentar boa liquidez. Por isso, mesmo diante desse cenário adverso, os investidores que estão pensando no médio e longo prazo deveriam considerar os FIIs como uma boa opção de investimento “, destaca Eliane.
Segundo a especialista, em geral a alocação em renda variável se baseia mais na volatilidade dos ativos e na possibilidade de ganhos rápidos. “Mas, pensando em médio e longo prazo, é a distribuição de dividendos gerados pelos FIIs que concretizam bem a estratégia de construção de patrimônio”, destaca a economista do Cy Capital.
São Paulo: potencial de boas escolhas
Do ponto de vista de quem procura lugares de potencial, o BTG Pactual traz, em sua carteira recomendada de janeiro, dois fundos que atuam como FIIs de lajes corporativas: o PVBI11, da VBI Asset, e o BRCR11, com gestão do próprio BTG.
“Ativos localizados em regiões resilientes e com alta demanda” e “cenário de médio prazo positivo para a recuperação do segmento de lajes corporativas” aparecem entre as justificativas da equipe de research do banco.
“Mantemos uma visão positiva para os fundos com exposição às regiões da Av. Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia, devido aos seus elevados índices de ocupação, proporcionando maior capacidade para ajustes nos aluguéis em termos reais, sendo opções mais conservadoras e voltadas para renda”, destacam os analistas Matheus Oliveira e Daniel Marinelli, que assinam o documento.
.Sem fazer recomendações diretas, Maria Fernanda Violatti cita as mesmas regiões como merecedoras de um voto de confiança. “Existem prédios de altíssima qualidade que, com os preços de cotas atuais, realmente são uma excelente oportunidade diante de descontos tão grandes, na margem de 40%”, avisa a especialista.
