Multifamily: um mercado em expansão para os FIIs residenciais
FIIs que exploram propriedades para locação de alto padrão são poucos em relação a outros investimentos residenciais, mas mercado cresce.
O avanço dos empreendimentos conhecidos como “‘multifamily” pode construir um novo caminho para a participação dos fundos imobiliários (FIIs) no mercado residencial.
Hoje, o foco está muito mais voltado para as fases de incorporação e construção – seja por meio da aquisição de CRIs que financiam as obras ou por investimento direto, no formato equity, em que o fundo lucra com a venda dos imóveis cuja construção ajudou a custear.
Mas o que é o formato “multifamily”? Basicamente, são empreendimentos de alto padrão, em localização estratégica, voltados para a oferta de aluguéis residenciais, num formato mais flexível que os contratos tradicionais de 30 meses, a começar pela duração: os acordos chamados “long stay” têm duração de 12 meses, enquanto os “short stay” são assinados por 3 meses e os “mid stay” têm cerca de 6 meses.
As diferenças passam ainda pelo acabamento, com a possibilidade de unidades totalmente mobiliadas e decoradas, e pelas chamadas “facilities”: a oferta de serviços que podem ser inclusos no valor da locação ou cobrados à parte, de lavanderia e café da manhã a espaços de coworking e até mesmo locação de veículos.
O público geralmente é formado por pessoas que precisam estar numa cidade por tempo suficiente para desejar mais que uma estadia em hotel, mas não tão longo que exija o investimento em um patrimônio mais definitivo. Pelo perfil da oferta, trata-se de um formato que tem custos e receitas mais altas, e que exige uma gestão institucional, já que tem muito mais particularidades do que um aluguel comum.
Por outro lado, o pequeno investidor pode entrar nesse setor justamente por meio dos FIIs, adquirindo cotas que equivalem a uma pequena participação na propriedade dos imóveis e recebendo os dividendos correspondentes, sem a necessidade de investir o valor de um apartamento – alocação que também é marcada pela baixa liquidez, em caso de necessidade do capital para outro fim.
FIIs residenciais: mercado ainda tem potencial de expansão
Alguns FIIs já atuam nesse setor, como o VCRR11, com gestão da Vectis; o JFLL11, da Genial, em parceria com a JFL Living; e o RBRS11, da Rio Bravo. Mas a presença dos fundos imobiliários ainda é pequena perto do tamanho do setor e das perspectivas de crescimento apontadas pela SiiLA, empresa especializada em inteligência no mercado imobiliário, que concluiu em agosto seu primeiro estudo sobre o segmento.
Mapeamento da empresa aponta que o mercado hoje conta com exatas 9.234 unidades, espalhadas em 67 torres, com grande concentração em São Paulo, que recebe 51 dos empreendimentos já em funcionamento e tem vacância de 21,4%. O estoque total hoje soma 556,9 mil metros quadrados, dos quais 105,6 mil metros quadrados (18,9% do total) foram entregues entre agosto de 2023 e julho deste ano.
A SiiLA levantou, ainda, que outras 5.496 unidades, com área total de 231,4 mil metros quadrados, estão projetadas para serem entregues no médio prazo, em 28 novas torres em estágio de projeto ou construção. Nos próximos 12 meses, podem ser entregues, desse total, 2.907 unidades, ou 131,7 mil metros quadrados, em 18 torres, o que ampliaria o estoque em 23,6%, em área, ou em 31,4%, em número de unidades locáveis.
SiiLA mostra otimismo com expansão do cenário
“O multifamily é um produto residencial voltado para a renda, que tende a performar muito bem no Brasil, já que comprar um imóvel com a atual taxa de juros é bastante complicado para a ampla maioria da população, que, em contrapartida, parte para o aluguel’, explica o CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro.
Otimista com o cenário, a empresa passou a oferecer os dados sobre os empreendimentos multifamily na Market Analytics, sua plataforma de informações sobre o mercado imobiliário especializada nos diversos segmentos explorados pelos fundos imobiliários de tijolo, como lajes corporativas e galpões logísticos.
“O setor de moradias também é conhecido por ser sólido, e as empresas e FIIs que estão investindo neste mercado buscam retorno. Estamos oferecendo o mapeamento de quantos empreendimentos existem, onde estão localizados, qual o custo do metro quadrado e os serviços oferecidos, entre outras informações”, conclui Nicastro.
