BTLG11 recebe R$ 32,6 milhões da venda de imóvel e tem lucro milionário; Quanto o FII vai “ganhar”?
O fundo imobiliário BTLG11 anunciou o recebimento de uma parcela da venda de um imóvel em SP e projetou um lucro milionário com a transação.
O fundo imobiliário BTLG11 recebeu 40% do valor da venda do imóvel BTLG Dutra – SP, correspondente ao montante de R$ 32,6 milhões, conforme comunicado pelo FII nesta terça-feira (19).
Com essa nova transação, o FII BTLG11 já recebeu uma quantia correspondente a 50% do valor total da venda. A parcela remanescente será recebida após a superação de uma condição precedente, conforme previsto no acordo.
O FII enviou ontem (19) uma notificação do pré-pagamento do último CRI indexado ao CDI da carteira (CDI+2,95%) no intuito de liquidar a operação da dívida no montante aproximado de R$ 60,5 milhões.
A liquidação deve estar de acordo com o aviso prévio de 3 meses, contados a partir do envio da notificação. Além disso, não está prevista multa de pré-pagamento. O valor da venda do imóvel usado para pré-pagamento da dívida pode gerar um aumento mensal líquido de R$ 0,01 por cota no resultado do fundo imobiliário BTLG11.
Em agosto, quando o FII assinou um acordo em que se comprometeu a vender o imóvel BTLG Dutra SP, o preço total divulgado da transação foi de R$ 81,538 milhões. Cerca de 10% desse valor, de R$ 8,15 milhões, foi recebido na data de assinatura da promessa.
O restante do preço de venda, de R$ 73,38 milhões, seria recebido após a superação das condições precedentes, sendo uma delas a aprovação da transação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).
Na época, o fundo BTLG11 projetou um ganho de receita equivalente a R$ 1,12 por cota, considerando o lucro da venda do imóvel.
O preço de venda correspondeu a R$ 4.032 por metro quadrado. Com um ganho de capital de 40% nessa transação, o fundo estimou um lucro total de R$ 23,5 milhões, com uma taxa interna de retorno (TIR) de 19,5%.
Detalhes sobre o imóvel vendido pelo BTLG11
Entre outubro e novembro de 2019, o BTG assumiu a gestão do imóvel, as obras do ativo e a negociação de entraves comerciais. Nesse período, o BTLG Dutra – SP representava 25% do patrimônio líquido do BTLG11.
As obras no imóvel foram concluídas em março de 2020 e quando a venda foi concretizada em agosto de 2023, a representatividade do ativo na carteira do FII era de 3% do seu patrimônio líquido, cerca de 22 pontos percentuais abaixo do que quando fora adquirido.
O valor da venda foi 23% superior ao valor patrimonial do imóvel, que é de R$ 66 milhões ou R$ 3.264 por metro quadrado. O custo do imóvel foi de R$ 58 milhões, cerca de R$ 2.868 por metro quadrado, considerando que o ativo conta com uma Área Bruta Locável (ABL) de 20.219 metros quadrados.
Por fim, imóvel vendido pelo BTLG11 conta com um contrato de locação vigente com vencimento em novembro de 2029, cujo aluguel por metro quadrado é de R$ 29,09.
