Fundos Imobiliários: como queda na Selic e inflação impactam os investimentos em 2024?
Para 2024, os grandes fatores que podem impulsionar a alta dos ativos serão a Selic e o crescimento do PIB.
O ano de 2023 tem sido de crescimento para alguns setores dos fundos imobiliários (FIIs). Segundo o boletim mensal da B3, o mercado imobiliário até outubro recebeu 416 mil novos investidores no ano. Para 2024, dizem os analistas, os grandes fatores que podem impulsionar a alta dos ativos serão a Selic e o crescimento do PIB (Produto Interno Bruto).
Conforme mostra o boletim Focus, para 2024, o mercado espera que a taxa de juros termine o ano em 9,25%. Já para 2025, a expectativa é de que a taxa Selic chegue a 8,75% e, em 2026, 8,50%.
Caso isso aconteça, Pedro Klüppel, sócio da Guardian Gestora e gestor do GAME11, afirma que um dos efeitos mais visíveis deve ser a queda da rentabilidade dos produtos de renda fixa atrelados ao CDI. “À medida que a rentabilidade spot do CDB com liquidez diária se aproxima do patamar médio dos dividendos dos FIIs, o produto deve voltar ao radar do investidor pessoa física com mais contundência”, afirma.
Neste caso, um dos efeitos é a maior probabilidade de fundos, especialmente os de tijolos, reciclarem seus portfólios, gerando rendimentos a serem distribuídos aos cotistas.
Além disso, a queda na Selic tende a aumentar a atividade econômica e possibilitar maior investimento das empresas. Segundo Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties, esse cenário faz com que algumas empresas busquem mais áreas para locação (escritórios, galpões logísticos, industriais), aumentando a perspectiva de renda potencial dos FIIs, com redução de vacância e melhor de valor de locação.
Outro ponto importante destacado é que isso vale para fundos de tijolo. Por sua vez, os fundos imobiliários de papéis possuem portfólios de CRI, por exemplo, com rentabilidade atrelada ao CDI. Nesse cenário, a queda de juros deve impactar negativamente esses fundos.
“Lembrando que tudo isso depende de um bom portfólio imobiliário dos FIIs. Cenários macroeconômicos favoráveis não salvam fundos ruins, com ativos ruins”, afirma o gestor.
Fundos imobiliários: quais segmentos serão destaques em 2024?
O ano de 2023 foi marcado pela retomada dos FIIs de shopping, segmento que sofreu com as restrições impostas pela pandemia de covid-19. No ano, esses fundos acumulam alta de 23% em 2023, segundo dados do Itaú BBA.
De acordo com Larissa Nappo, analista de FIIs do Itaú BBA, os fundos de shoppings continuarão sendo destaque no próximo ano, por conta do cenário macroeconômico. “Uma inflação sobre controle, taxa de juros em queda, desemprego controlado, tudo isso acaba contribuindo diretamente para o consumo e, consequentemente, impactando nos shoppings”.
Dessa forma, em 2024, os analistas destacam que os FIIs de tijolo tendem a ter um momento positivo. “Como boa parte deste tipo de fundo da indústria faz reavaliação patrimonial nos últimos 3 meses do ano, potencialmente veremos uma reconfiguração da métrica P/VP, pela correção do valor dos imóveis destes fundos – o que potencialmente pressionará os preços no mercado secundário”, explica Klüppel.
Com os próximos cortes na Selic, há também expectativa que alguns FIIs de tijolo voltem a ter patamares superiores ao CDI. Outro movimento é a recuperação dos fundos de papel com indexação ao IPCA.
“A volatilidade dos Índices de preço nos últimos 24 meses, além de um patamar de juros (spot e curva) bastante estressados, acabou por traumatizar os milhares de investidores pessoa física junto aos fundos de papel indexados à inflação. Ao passo que os fundos com carteiras mescladas entre IPCA e CDI ou integralmente alocadas em CDI tiveram um melhor comportamento no mercado secundário e nos rendimentos pagos”, pontua o gestor do GAME11.
Para Jardim, vale atenção especial os fundos de lajes corporativas, que ainda estão muito descontados em relação ao seu valor patrimonial (valor da cota comparado ao valor de avaliação do patrimônio do fundo).
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Sobre as emissões de cotas, Nappo afirma que, se os fundos começarem a negociar acima do valor patrimonial e ter um movimento maior de valorização, boa parte dos gestores vão realizar ofertas no próximo ano. “Vai depender do cenário macro e juros para dar uma impulsionada maior nos FIIs, mas isso acontecendo devem ter mais ofertas”.
PIB e inflação menor; quais impactos?
De acordo com o último Relatório Focus, do Banco Central (BC), as previsões para o crescimento do PIB em 2024 estão em 1,50%. Para 2025, o número é de 1,93%.
Quanto à mediana das expectativas para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), em 2024, é projetado 3,91%. A meta de inflação perseguida pelo BC é de 3,25% em 2023, e 3,00% em 2024 e 2025, com margem de 1,5 ponto percentual para cima ou para baixo.
Um cenário de maior crescimento no PIB tende a impulsionar os FIIs, principalmente os logísticos que são mais atrelados à economia real. “O mais importante é sempre avaliar as expectativas futuras de indicadores (taxa de juros, PIB, inflação). Eles refletem o que o mercado espera atualmente do futuro. Essa expectativa de futuro leva os investidores a tomarem decisões hoje, impactando imediatamente o valor das cotas “, diz Jardim.
Por sua vez, um PIB menor pode impactar na pressão de preços dos aluguéis, afirma Ricardo Vieira, head da VBI Real Estate. Segundo o analista, a melhor posição diante desse cenário é ir para bons ativos imobiliários, principalmente em boas localizações. Por exemplo, em lajes corporativas, o interessante é em regiões como a Faria Lima, onde tem vacância baixa e com tendência de pressão de preço, o que abre espaço para absorver um PIB mais fraco.
“Uma projeção de PIB menor significa que as empresas estão performando pior e o lucro tendendo a ser menor, consequentemente, você tem cortes de custos, com a demanda por novos espaços caindo e a pressão nos preços dos aluguéis reduzida”, explica Vieira
Já Klüppel destaca que os fundos de shopping tendem a ser um bom termômetro sobre o aquecimento ou resfriamento da economia pela mensuração mês a mês das vendas de seus lojistas. O gestor ainda pondera que a presença de contratos atípicos com inquilinos de boa saúde financeira atenuam o efeito da volatilidade macroeconômica, fato que o investidor deve ficar atento.
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Em relação à inflação, o seu impacto tende a ser mais complexo, dependendo não só da expectativa de alta ou baixa, mas da duração. Uma inflação alta e persistente reflete em um aumento de expectativa de taxa de juros, impactando nos preços dos fundos imobiliários. “Agora, inflação alta pontual, pode ser bem-vista pelo mercado, devido a sua expectativa de repasse dos aluguéis”, mostra Jardim.
Em um contexto de inflação mais elevada, Vieira diz que o recomendável são fundos de papel com remuneração IPCA +. “Os fundos de papel tendem a ser mais resilientes, transmitindo de forma rápida esse impacto da inflação nos rendimentos.”
Cenário para dividendos
Vieira afirma que para o ano que vem alguns fundos terão rendimentos mais baixos, principalmente os de papéis, devido a uma inflação e juros em queda.
“Portanto, tanto os juros indexados a CDI + e IPCA + tendem a ter seus rendimentos reduzidos. E como os fundos de CRI respondem por quase metade do IFIX, na fotografia geral os rendimentos vão cair”, comenta o analista.
Nos fundos do tijolo, a expectativa é um movimento contrário, principalmente em relação aos com boa localização. “Se o fundo tem um bom fundamento econômico, bons inquilinos e taxa de vacância baixas significa que os rendimentos serão elevados, tendo um ganho real”.
O que o investidor precisa ficar atento?
Para Klüppel, o investidor que busca dar seus primeiros passos no mercado de fundos imobiliários em 2024 precisa estar atento às mudanças de ciclo envolvendo o IPCA e CDI, não apenas focado em dividend yield dos fundos.
Além disso, a expectativa para 2024 é de um ano movimentado em novas emissões, o que abre espaço para investidores acessem patamares de preços interessantes. Com isso, o investidor precisa procurar saber qual momento o FII escolhido.
“O investidor deve ter muito claro o que procura com o investimento em FIIs. Se busca ganho de capital (valorização das cotas), renda (fluxo de dividendos) ou os dois. Em grande parte as oportunidades de ganho de capital implicam em uma eventual abdicação de renda recorrente imediata”, destaca Jardim.
Além disso, é constante independente da estratégia do investidor a avaliação do portfólio dos fundos imobiliários, da qualidade e transparência da gestão.
