Fundos imobiliários podem superar a renda fixa? Economista simula possibilidades
Os fundos imobiliários estão andando “de lado” em outubro. Depois de um setembro promissor, com seguidos recordes, o IFIX recuou nesta segunda-feira (24) a seu pior resultado em outubro, com queda de 0,61% acumulada em relação à máxima histórica obtida em 30 de setembro.
Analistas acreditam que o mercado está em compasso de espera, em busca de sinais mais claros sobre o ritmo de queda da Selic. A taxa básica de juros está há alguns meses em 15% ao ano, seu patamar máximo desde 2006, e as projeções majoritárias são de queda a partir de março do ano que vem.
E mesmo as visões mais otimistas vêm acompanhadas de ressalvas, com temor de uma possível crise fiscal a partir do ano que vem, após a queda da Medida Provisória 1.303, pela qual o governo federal pretendia aumentar a arrecadação. Além disso, alguns componentes da inflação têm mostrado resistência, sinal de que o aperto monetário pode se prolongar por mais tempo do que o inicialmente esperado.
Nesse cenário, o mercado de FIIs acaba sendo preterido por muitos investidores, assim como todo o setor de renda variável, por alocações que buscam na renda fixa uma renda nominal mais atrativa, atrelada aos juros altos estabelecidos pelo Banco Central. Mas um olhar mais atento pode mostrar um cenário diferente.
Impostos e inflação afetam retorno real
O economista-chefe da Suno Research, Gustavo Sung, simulou cálculos levando em conta dois fatores que impactam a rentabilidade nominal de investimentos de renda fixa: a tributação e a inflação. Investimentos com prazo de até 180 dias têm tributação de 22,5%; de 180 a 360 dias, o valor do imposto cai para 20%.
Essa cobrança costuma ser feita na fonte, no momento do resgate. Em algumas modalidades ela acontece de forma antecipada, o chamado “come-cotas”, que é cobrado duas vezes por ano.
Os cálculos do especialista mostram uma simulação para os próximos 12 meses que considera a Selic a 15% ao ano até março, com quedas de meio ponto a cada reunião do Copom até chegar a 12,5% em setembro. Considerando também a projeção de inflação para o período, em torno de 4,5% ao ano, a conta chega a um CDI líquido médio de 0,65% para os próximos 12 meses.
“É uma simulação, a partir de projeções que temos para os próximos meses, claro que os valores são exatos. Mas a mensagem que temos aqui é que muitos fundos imobiliários tendem a pagar muito mais do que isso”, explica Sung.
Segundo ele, os FIIs de papel tendem a repor a inflação em suas receitas, e com isso repassar o ajuste nos dividendos, enquanto os FIIs de tijolo atualizam os valores de aluguel, em geral anualmente, e também de acordo com a inflação. Além disso, os preços dos fundos imobiliários hoje estão relativamente “baratos”: a grande maioria vem sendo negociada com desconto em relação ao valor patrimonial, o que aumenta o retorno do investimento.
Fundos imobiliários mantêm isenção nos dividendos e têm maior liquidez
Outros fatores que podem contar a favor dos fundos imobiliários nessa “disputa” com a renda fixa são a isenção dos dividendos para pessoas físicas e a maior liquidez do setor. Esta última característica varia entre os diferentes ativos do setor, mas, em geral, é relativamente fácil para o investidor se desfazer de uma alocação. Se houver ganho de capital, ou seja, lucro na hora da venda das cotas em relação ao preço de compra, esse valor é tarifado em 20%.
Já as aplicações mais rentáveis em renda fixa costumam ter prazos mais longos, em que o dinheiro fica preso e um resgate antecipado, em caso de imprevistos, pode provocar forte impacto na rentabilidade.
Já a isenção dos dividendos chegou a ser ameaçada no texto inicial da MP 1.303, que previa a tributação de 5%, na fonte. A medida, no entanto, foi modificada durante a tramitação do texto e não teria passado nem mesmo caso a MP tivesse sido aprovada.
Nesse cenário, alguns FIIs têm se destacam na distribuição recorrente de dividendos, como o SNEL11, da Suno Asset, que investe em usinas fotovoltaicas e vai pagar R$ 0,10 por cota, na próxima sexta-feira (24), com uma rentabilidade anualizada calculada em 15,09%. Outros fundos da casa aumentaram sua distribuição, caso do SNFF11, que vai pagar R$ 1,10 por cota, um yield anualizado acima de 20%, com aumento de mais de 50% em relação à distribuição feita em setembro.
Analistas lembram que os dividendos atuais devem ser um dos fatores observados antes da alocação em fundos imobiliários. O investidor deve ficar atento ao trabalho do time de gestão e observar com atenção o portfólio de ativos, sejam financeiros ou de tijolo, para tentar antecipar eventuais impactos na distribuição de rendimentos e, assim, buscar a melhor rentabilidade possível.
