GARE11 explica como pretende reduzir alavancagem e gerar lucro de R$ 156 milhões
O fundo imobiliário GARE11 destacou, em seu relatório gerencial mais recente, a operação de venda de 10 imóveis do segmento de renda urbana para o XP Renda Urbana (XPRI11), fundo gerido pela XP Asset.
A transação, considerada estratégica pela Guardian, gestora do FII, deve gerar um lucro bruto estimado em R$ 156 milhões e reduzir a alavancagem do fundo em aproximadamente R$ 357 milhões.
O impacto positivo no valor patrimonial do GARE11 é projetado entre R$ 60 milhões e R$ 80 milhões, o que representa um acréscimo de R$ 0,42 a R$ 0,50 por cota, considerando o número atual de cotas do fundo.
De acordo com o relatório, a operação envolveu quatro lojas do Grupo Pão de Açúcar (GPA) — localizadas em Copacabana (RJ), Vila Leopoldina (SP) e duas unidades no Lago Norte (Brasília) — além de seis lojas do Grupo Mateus, distribuídas entre Maranhão, Paraíba e Bahia.
A venda permitirá a amortização antecipada de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) lastreados nesses contratos, reforçando a estrutura de capital do fundo.
A operação foi estruturada de forma a preservar a estabilidade dos rendimentos, com pagamento parcelado entre 24 e 60 meses, evitando volatilidade na cota do GARE11. A escritura de compra e venda já foi assinada, restando apenas etapas documentais para a conclusão definitiva.
GARE11: 7ª emissão de cotas e novas aquisições
Paralelamente, o GARE11 avançou com sua 7ª emissão de cotas, lançada em julho, com captação-alvo de R$ 400 milhões. Até o fim de agosto, o fundo havia concluído a liquidação dos direitos de preferência, sobras e montante adicional, somando R$ 81 milhões captados.
Em 4 de setembro, a gestora iniciou as primeiras liquidações a novos cotistas profissionais, o que sinaliza o início da execução da nova fase de investimentos.
Entre os próximos movimentos, destaca-se a aquisição de dois imóveis locados à rede Desco Atacado, do Grupo Imec, uma das maiores varejistas do Rio Grande do Sul. A operação, de R$ 32,3 milhões, adicionou 12 mil m² de área bruta locável (ABL) ao portfólio, a um cap rate de 10,2%, acima da média recente do mercado.
Segundo a gestora, o objetivo é repor os ativos vendidos e manter a alavancagem líquida próxima de zero.
Reavaliação de ativos e desempenho operacional
O relatório também destacou a reavaliação anual do fundo Annecy 59, veículo que detém os imóveis do portfólio Carrefour Atacadão, que resultou em ajuste positivo de R$ 57 milhões no valor patrimonial.
A Guardian reforçou ainda que espera nova valorização após a conclusão da venda de ativos para o XPRI.
No aspecto operacional, o GARE11 segue 100% locado e adimplente, com contratos atípicos e prazo médio (WAULT) superior a 12 anos. Em julho, o aluguel da loja Mix Mateus Antares (Maceió, AL) foi reajustado em 5,47%, conforme o IPCA acumulado em 12 meses.
