GARE11 reduz alavancagem após venda e reforça valor patrimonial
O GARE11 divulgou seu relatório gerencial de outubro com avanços na estratégia iniciada no segundo semestre. O mês marcou a conclusão da venda dos 10 imóveis de Renda Urbana para o fundo XPRI, gerido pela XP Asset — uma das maiores operações da história do fundo — além do avanço da 7ª emissão de cotas e da consolidação de uma nova fotografia patrimonial.
A operação, formalizada em 31 de outubro, envolveu 4 lojas do GPA e 6 do Grupo Mateus, e foi estruturada para combinar geração imediata de valor e redução significativa de passivos. Os principais resultados foram:
- Lucro bruto de R$ 145 milhões;
- Redução da alavancagem em R$ 356 milhões, por amortização antecipada dos CRIs vinculados aos ativos vendidos;
- Acréscimo de R$ 68,5 milhões ao valor patrimonial.
Com a liquidação formal e os efeitos já capturados no VP divulgado em 15 de novembro, o fundo passou a operar com alavancagem líquida negativa, fortalecendo de forma expressiva sua estrutura de capital.
Segundo a gestão, a fotografia atual posiciona o GARE11 em um espaço “extremamente restrito” dentro da indústria: “não há FIIs negociando em patamares semelhantes de P/VP que combinem escala bilionária, vacância zero, contratos atípicos longos, inquilinos de primeira linha e constância de resultados”.
O relatório gerencial também ressalta que, durante o mês de novembro, observou-se uma recuperação generalizada entre algumas classes de FIIs de tijolo, com muitos voltando a negociar próximos ao valor patrimonial.
Mesmo assim, o GARE11 possui um desconto em relação ao seu valor patrimonial, demonstrando um potencial de valorização da tese que a gestão vem pontuando desde o início desta operação.
GARE11: 7ª emissão reforça capacidade de reposição de portfólio
A 7ª emissão de cotas — estruturada de forma coordenada com a operação de venda — continua progredindo e já soma R$ 684 milhões captados, reforçando disponibilidade de caixa e capacidade de reposição de portfólio.
O GARE11 já concluiu duas aquisições previstas no pipeline, ambas da rede Desco Atacado, adquiridas por R$ 32,3 milhões a um cap rate de 10,20%, sem uso de alavancagem.
Além disso, o Fundo recomprou integralmente as participações nos FIIs Artemis 2022 e Annecy 59, consolidando governança e captura total dos efeitos econômicos da operação com o XPRI.
A conclusão integral da oferta aguarda apenas duas operações adicionais vinculadas ao procedimento de compensação de créditos, que possuem trâmites mais complexos. Após finalizadas, o fundo iniciará a conversão dos recibos em cotas definitivas.
Por fim, o GARE11 segue com ocupação total, contratos atípicos de longo prazo e WAULT superior a 10 anos. As novas aquisições já estão refletidas no portfólio e começando a impactar receita e fluxo de caixa.
