Gestor vê CRIs mais atrativos que imóveis: “Hoje a dívida entrega retorno de equity”
Em um cenário de juros elevados e incertezas macroeconômicas, a gestora MAG Investimentos tem concentrado sua estratégia no mercado de crédito imobiliário. Para o gestor Tomaz de Gouvêa, responsável pela área de fundos imobiliários da casa, o momento ainda favorece os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), enquanto investimentos diretos em imóveis permanecem em segundo plano.
Segundo o executivo, o atual nível da taxa básica de juros faz com que operações de crédito ofereçam uma relação risco-retorno mais interessante do que a aquisição de ativos imobiliários. “Hoje, um CRI a CDI mais 4% entrega praticamente um retorno de equity. Se consigo esse retorno estando na dívida, não faz sentido assumir mais risco no equity”, afirmou durante entrevista ao Clube FII.
A estratégia é refletida no principal fundo listado da gestora, o MAGM11, cuja carteira permanece concentrada em CRIs, apesar do mandato multiestratégia permitir investimentos em imóveis, ações e cotas de outros fundos imobiliários.
Para Gouvêa, a preferência pelo crédito decorre da posição privilegiada que o credor ocupa na estrutura de capital dos empreendimentos imobiliários.
“Quem está na dívida recebe antes do sócio. Hoje, esse prêmio está muito elevado por causa dos juros brasileiros, o que torna a dívida extremamente competitiva”, comenta.
Mesmo com a flexibilidade para investir em diferentes segmentos do mercado imobiliário, a MAG afirma que seguirá priorizando o crédito enquanto o cenário de juros permanecer restritivo. A eventual migração para ativos de tijolo dependerá de um ciclo consistente de queda da Selic.
Queda dos juros pode mudar a estratégia
Apesar da postura conservadora no momento, Gouvêa afirma que a estratégia poderá mudar caso o ambiente macroeconômico evolua para um ciclo de afrouxamento monetário.
Segundo ele, no início deste ano, quando o mercado trabalhava com a possibilidade de redução mais acelerada da Selic, a gestora chegou a aumentar sua exposição a operações prefixadas e avaliava investimentos em imóveis de renda urbana.
“Se tivéssemos mantido aquele cenário de fechamento dos juros, provavelmente estaríamos comprando mais imóveis. Depois das incertezas recentes, voltamos a priorizar operações indexadas ao CDI”, explicou.
Na visão do gestor, um ambiente de juros menores tende a beneficiar diretamente os fundos de tijolo, tanto pelo aumento da atividade econômica quanto pela compressão das taxas de capitalização (cap rates), impulsionando a valorização dos imóveis.
“Quando os juros caem, você ganha não apenas com a melhora operacional dos ativos, mas também com a valorização patrimonial. É nesse momento que faz sentido aumentar a exposição ao tijolo.”
Multiestratégia deve ganhar espaço no mercado
Durante a entrevista, Tomás também defendeu que os fundos imobiliários multiestratégia tendem a ganhar relevância nos próximos anos por oferecerem maior flexibilidade de alocação.
Segundo ele, o gestor precisa ter liberdade para migrar entre CRIs, ações, imóveis e outros ativos conforme o ciclo econômico, buscando gerar alfa para os cotistas.
“Não queremos estar comprados em tijolo porque o regulamento obriga. Queremos investir onde enxergamos o melhor risco-retorno em cada momento do mercado”, conclui.
