Gestor responde dúvidas de usuários sobre o mercado de FIIs
Como existem muitos iniciantes no mercado de fundos imobiliários, o fiis.com.br preparou um programa especial nesta última segunda-feira.
Para responder às dúvidas dos nossos usuários, contamos com a presença do nosso colaborador e gestor Daniel Caldeira – da Mogno Capital -, e recebemos dezenas de perguntas que foram respondidas ao vivo, no nosso canal do Youtube. Você verá aqui uma parte delas.
Quais fundos estão mais descontados, além dos shoppings, para compra?
Daniel Caldeira respondeu que, ao invés de escolher fundos específicos para exemplificar, ele preferiu falar sobre segmentos.
Para ele, “fica mais fácil do que citar cases a pontuais”. Desta forma, o gestor da Mogno Capital observou que, de fato, os fundos de Shopping estão com preços bastante descontados em relação ao seu valor patrimonial.
No entanto, é um segmento que “está sofrendo o suficiente para eventualmente justificar esse desconto”.
Na perspectiva de Caldeira, o mais interessante neste momento é o segmento de escritórios corporativos. Muitos desses fundos estão com descontos parecidos com os de shoppings sem que eles estejam sofrendo da mesma maneira
Na verdade, o gestor acredita que embora o setor tenha sido atingido pela restrição ao comércio, não haverá uma adoção de home office grande o suficiente que vá afetar os escritórios no longo prazo.
Se a gestora desiste de um fundo, o que acontece? Tem como passar a gestão de um fundo para outra casa?
Caldeira explicou que na legislação brasileira, um fundo imobiliário não precisa necessariamente ter um gestor.
Então, do ponto de vista estritamente legal, “não há problema se a gestora abrir mão de suas atividades em um fundo”.
Para isso, é necessário a convocação de um processo competitivo ou até uma gestora assumir a gestão do fundo. Acima de tudo, é necessária a convocação de uma assembleia para decidir a alteração do regulamento e permitir a troca da gestão.
Sobre uma gestão mudar de um fundo para outro, isso é possível e já aconteceu no mercado. Não é um processo simples, mas existe margem para ser feito, principalmente quando as partes – cotistas, administração e gestão – concordam com essa possível troca.
Alavancar um fundo é estratégico e muitos gestores fazem. Devo me preocupar?
“No mundo inteiro é comum o emprego de dívida no mercado imobiliário”, afirmou Caldeira. No Brasil a legislação é mais restrita porque aqui “não se tem acesso a dívidas baratas que justifiquem o uso de alavancagem”.
Porém, o gestor acha saudável usar dívida como recurso, e em geral, os fundos têm feito “alavancagens bastante responsáveis”.
O gestor da Mogno então explica como alguns fundos têm utilizado de alavancagem para obter mais recursos, casando dívidas com contratos longos e com devedores de muita qualidade.
Mesmo assim, Caldeira pondera: “É claro que é necessário se preocupar com a alavancagem”. Mas no geral, ele não tem visto como um problema maior entres os FIIs.
Com a alta de juros teremos menos emissões?
Não, pelo contrário. Cadeira aponta que é “possível que haja mais emissões para comprar ativos de melhor qualidade”. Ou seja, provavelmente os fundos farão emissões para comprar ativos que, com taxas de juros maiores, poderão ser mais rentáveis.
O grande desafio dos gestores, afirma Daniel Caldeira, “é fazer as ofertas num preço adequado para seu portfólio, que não diminua dividendo recorrente”.
Por isso, a quantidade de ofertas vai depender muito mais da dinâmica de preço dos ativos em relação às suas cotas patrimoniais.
Se um fundo de CRI executa um imóvel como garantia, ele precisa alienar esse móvel ou pode ficar com ele?
Antes de tudo, Caldeira ressalta que a primeira coisa é analisar o regulamento do fundo.
Dificilmente um fundo de papel pode ter um imóvel no portfólio. Diante disso, o fundo seria obrigado a executar o imóvel.
Qual a diferença entre FIIs de shopping e de varejo?
A diferença é o tipo de ativo que esses FIIs compram. O FII de shopping compra os equipamentos de shopping center. Desta forma, o gestor da Mogno Capital ressalta que “os FIIs de varejo “se concentram mais em pontos individuais”, seja uma loja na av. paulista, ou uma loja em um lugar determinado, ou um supermercado…
Em outras palavras, são perfis de fundos muito diferentes.
Caldeira ressalta que na pandemia isso ficou muito claro. “Alguns ativos de varejo estão performando muito bem, como supermercado, enquanto muitos shoppings estão praticamente fechados há 3 meses”, afirmou Daniel Caldeira.
Conversa sobre FIIs no canal do Youtube
Toda a semana trazemos convidados para debater os assuntos mais pertinentes ao universo dos fundos imobiliários. Especialmente nesta segunda-feira, fizemos esta dinâmica de perguntas e respostas.
Se você quiser assistir o programa na íntegra, é só assistir aqui abaixo:
