Na última quarta-feira (17), o Copom - Comitê de Políticas Monetárias - aumentou a taxa básica de juros (taxa Selic) de 2% para 2,75%. O objetivo do Banco Central foi conter a escalada inflacionária que chegou a níveis desconfortáveis. Diante disso, a pergunta que fazemos é: quais as consequências desse aumento para os fundos imobiliários?

Antes de pensarmos diretamente na relação do aumento da taxa Selic com os FIIs, é importante entender porque o aumento da taxa básica de juros é utilizada para conter a inflação.

Um dos motivos para a elevação constante dos preços está no aumento do consumo. Porém, sabemos que não é tão simples assim.

No contexto atual, outros fatores complexificam o aumento da inflação, como por exemplo, a desvalorização do real e a valorização do preço das commodities no mercado internacional.

Desta forma, a pressão pela exportação de alimentos diminui a oferta de produtos no mercado interno, forçando o aumento dos seus preços.

Além disso, com o auxílio emergencial, que injetou milhões na economia brasileira, o maior gasto com gêneros alimentícios também contribuiu para o aumento inflacionário.

Portanto, o aumento da taxa Selic possibilita encarecer os financiamentos e reduzir a pressão pelo crescimento dos preços.

Mas e os FIIs?

Teoricamente, o aumento na taxa básica de juros é de fato prejudicial aos fundos imobiliários. Com o CDI mais elevado, a tendência é que muitos investimentos em renda fixa sejam mais atrativos, de forma a desestimular investidores aos riscos da renda variável.

Porém, não é “assim que a banda toca”. De acordo com o prof. Marcos Baroni, “entre 2015 e 2016, período em que a Selic ficou em 14,25%, nós tivemos uma alta de 32% nos fundos imobiliários”. 

O analista da Suno Research explicou que nesse contexto de alta entre 2015 e 2016, a queda nos títulos do Tesouro IPCA+ tiveram influência mais decisiva no sucesso dos fundos imobiliários, demonstrando que existem outras variáveis além da taxa Selic no sucesso ou insucesso dos fundos.

Em outras palavras, os juros reais de longo prazo têm maior peso nos FIIs do que simplesmente a taxa Selic.

Oportunidades com a taxa Selic alta

De certa forma, a maior fonte de retorno financeiro dos FIIs está nos aluguéis de seus imóveis. E grande parte desses são indexados aos índices ligados à inflação, seja o IPCA ou IGP-M. 

Além disso, muitos FIIs possuem investimentos em renda fixa e em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) em suas carteiras, também indexados aos índices citados acima. Esses são chamados de fundos de papel.

Por isso, o aumento da taxa Selic tende a deixar determinados investimentos de renda fixa mais atrativos ao investidor. E como muitos FIIs possuem ativos de renda fixa, pode haver maior rendimento desses fundos por meio da elevação da taxa básica de juros.

A recomendação do Baroni é justamente aproveitar as possíveis quedas e aumentar seu portfólio. 

“Historicamente sempre teve oportunidades em FIIs. Seja em uma emissão de cotas, ou em fundos com preços mais descontados por conta de uma vacância… Para quem é um colecionador de cotas e um acumulador de renda, sempre haverá oportunidades”, afirmou o analista da Suno Research.

De olho no longo prazo, possivelmente o investidor de FIIs encontrará ótimos caminhos para prosseguir. Mesmo com a taxa Selic em uma tendência de alta.