GGRC11 assina proposta para compra de terreno e contrato BTS no interior de SP
Fundo imobiliário GGRC11 oferece R$ 41,5 milhões para terreno em que construirá galpão logístico para empresa farmacêutica.
O fundo GGR Covepi Renda (GGRC11) assinou uma proposta vinculante que prevê aquisição de um terreno em Cabreúva, no interior de São Paulo, e a construção de um galpão logístico na modalidade built to suit (BTS), com a assinatura de um contrato atípico de locação com uma empresa do setor farmacêutico e veterinário.
O valor da transação foi estimado em R$ 41,5 milhões, a serem pagos da seguinte forma:
- oito parcelas mensais, iguais e sucessivas de R$ 3 milhões, com reajuste pelo IPCA, a partir da assinatura do contrato de compra e venda, que ainda depende do cumprimento de algumas condições;
- parcela final de R$ 17,5 milhões, também com correção pelo IPCA, vinculada à emissão do Habite-se do Imóvel.
Assim que o acordo for fechado, o contrato BTS de locação que será lavrado em seguida prevê a construção de um galpão logístico com cerca de 9.300 metros quadrados de área construída.
A modalidade BTS determina que o prédio será construído “sob medida”, ou seja, de acordo com as especificações traçadas pelo locatário. O contrato é considerado atípico, com duração de 10 anos, e prevê que, durante a obra e o período de carência, o fundo GGRC11 receberá uma taxa de 9,14% ao ano sobre o valor desembolsado.
Assim que o imóvel receber o Habite-se e a ocupação foi iniciada, o aluguel projetado será de cerca de R$ 332 mil mensais, o equivalente a um cap rate implícito de 9,73% ao ano e a R$ 0,037 por cota na configuração atual do FII GGRC11, com pouco mais de 9 milhões de cotas.
GGRC11: saiba mais sobre o fundo
O fundo imobiliário GGRC11 é um FII de tijolo que atua sob gestão da Zagros Capital no segmento de renda urbana. O foco é exatamente a busca por contratos atípicos, tanto na modalidade built to suit como nos formatos sale and leaseback, em que o fundo adquire um imóvel e faz a locação para o antigo proprietário, e retrofit, em que o fundo realiza reformas estéticas e estruturais para maximizar o valor do imóvel.
Com valor patrimonial de R$ 1,028 bilhão, o equivalente a R$ 113,89 por cota, o GGRC11 detém hoje a propriedade de 18 ativos imobiliários, entre galpões logísticos e instalações industriais, com 100% de contratos de locação atípicos e mais de 385 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).
Fundo convoca AGE para desdobramento
Além de informar a negociação sobre o terreno no interior paulista, a gestão do GGRC11 convocou uma assembleia geral extraordinária (AGE) de cotistas para sugerir o desdobramento das cotas na proporção de 1:10, sem mudança no valor patrimonial.
Se a proposta for aprovada, o fundo passará a ser dividido em 90,3 milhões de cotas, e cada cotista receberia outras nove unidades para manter sua participação. O valor patrimonial também será dividido por 10, assim os dividendos distribuídos.
A AGE está sendo realizada de forma virtual e os cotistas têm até o dia 26 de fevereiro, às 23h50 para se manifestar. O desdobramento, se aprovado, levará em conta o posicionamento dos cotistas no fechamento do pregão de 5 de março.
Nesta sexta-feira, o fundo fechou negociado a R$ 113,51. Com o desdobramento, o preço de mercado cairia para R$ 11,35 por cota. A gestão sugere a aprovação da medida como forma de “possibilitar maior liquidez das cotas do fundo”.
