HGRU11 destaca compra de novos imóveis e estratégia com FIIs e CRIs
A Credit Suisse, gestora do CSHG Renda Urbana FII (HGRU11), comunicou nesta quarta-feira (12) aos seus investidores, os resultados referentes ao mês de dezembro de 2021. Também, a gestão aproveitou para descrever suas novas aquisições e investimentos.
Em relação a dezembro, o fundo teve um resultado de R$ 14,3 milhões, equivalente a R$0,76 por cota. A gestora disse que o resultado foi impactado pelos novos alugueis dos imóveis da marca DMA e Atacadão no valor de R$ 1,4 milhões (R$ 0,08 por cota). Confira:
Desta forma, o dividendo acima será o novo patamar de rendimentos para o HGRU11 no neste semestre, que inclui os efeitos da nova aquisição e das correções de aluguéis ocorridas e previstas.
Aquisição de lojas do varejo
Conforme fato relevante divulgado em fato relevante, o HGRU11 firmou confirmou a aquisição 9 ativos imobiliários destinados ao varejo, confira abaixo:
- Mineirão Foz do Iguaçu
- Mineirão Contagem
- Mineirão Uberlândia
- Atacadão Cambé
- Mineirão Natal
- Mineirão João Pessoa
- Mineirão Juiz de Fora
- Mineirão Foz do Iguaçu
- Atacadão São Carlos
O fundo se comprometeu a adquirir, na verdade, 11 imóveis (entre eles, os citados acima) pelo preço total de aquisição de R$ 222.874.099,14. Outros dois imóveis – um em Belo Horizonte e outro da Serra-ES – entrarão na negociação.
Deste modo, o fechamento divulgado em dezembro referiu-se à primeira fase da compra, que engloba a aquisição dos 9 imóveis citados acima, que totalizam o valor de R$ 180.403.611,93 pagos da seguinte forma:
- Valor de entrada: o valor de R$ 14.540.850,66 pagos em 10 de maio de 2021;
- Depósito de Boa Fé: o valor de R$ 72.005.778,11 pagos em 10 dezembro de 2021;
- Parcela à Vista: R$ 32.079.923,43 pagos com valor da operação de securitização.
Como foi a operação de securitização?
A gestora disse que houve a emissão da operação de securitização, de aproximadamente R$ 110.000.000,00, com volume bruto integralizado até o momento de R$ 32.684.287,00 e taxa de integralização de 6,25% ao ano com prazo de 10 anos.
Além disso, o fundo pagará uma taxa de juros de 6,50% ao ano, atualização monetária pelo IPCA, amortização mensal a partir do 13º mês e juros mensais desde o início.
Da mesma forma, caso o valor da Operação de Securitização seja maior que o pagamento desta parcela, parte do Depósito de Boa Fé deverá ser devolvido ao HGRU11 pelo vendedor.
Ou seja, para pagar os ativos, o fundo emitiu um CRI, que será pago por meio do fluxo de aluguéis dos seus ativos. Repare abaixo que o fundo segue sem vacância:
Novos investimentos do HGRU11: CRI e FII
Desta forma, a gestora lembrou que o foco do fundo está nas aquisições de imóveis, mas o time de gestão também adquire ativos mobiliários para utilizar melhor o caixa nos períodos entre as prospecções e aquisições de ativos.
Por isso, o HGRU11 investiu R$ 97 milhões em aquisições de FIIs e considerando o dividend yield médio desses fundos nos últimos 12 meses, o fundo chegou em uma rentabilidade anual de 7,7%.
Ainda no ano, foi vendido aproximadamente R$ 84 milhões em FIIs que gerou um lucro de aproximadamente R$ 6 milhões no ano ao fundo.
De forma geral, tanto a aquisição quanto a venda foram feitas no SPVJ11, posição estratégica do HGRU11 neste fundo de varejo.
Em relação a CRIs, o Fundo investiu R$ 36 milhões, sendo suas taxas médias de: IPCA + 6,5% e CDI + 4,5%.
Conheça o HGRU11
O CSHG Renda Urbana FII é um fundo imobiliário do tipo tijolo com objetivo de explorar empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial.
Desta forma, o fundo possui R$ 2,2 bilhões de patrimônio líquido médio dos últimos 12 meses e tem aproximadamente 18.406.458 de cotas emitidas.
Para quem deseja investir no HGRU11, o valor patrimonial de sua cota é de R$118,24, sendo sua taxa de administração de 0,75% até 0.95%a.a. sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo.
