HGRU11: Genial indica três motivos para investir neste fundo imobiliário
Veja os motivos pelos quais a Genial Investimentos recomenda o fundo HGRU11. Saiba tudo que você precisa saber antes de investir nesse FII.
O HGRU11 ou CSHG Renda Urbana é um fundo imobiliário híbrido que tem por objetivo a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial. Ou seja, investe em imóveis em cidades que não sejam shopping centers, lajes corporativas e de logística.
O CSHG Renda Urbana possui uma área bruta locável (ABL) total de 431 mil m², divididos em 90 imóveis, sendo 66 Lojas Pernambucanas, 19 imóveis voltados ao atacarejo e 5 edificações educacionais. Esses imóveis encontram-se espalhados pelas regiões sul e sudeste do Brasil com maior concentração no estado de São Paulo.
Um ponto que chama a atenção dos investidores do HGRU11 são os seus contratos de locação. Destes, 83% são atípicos, ou seja, contratos de longo prazo, enquanto apenas os 17% restantes são típicos.
O prazo médio dos contratos do fundo é de 12 anos e somente após 2026 a maioria dos negócios começam a vencer. Veja os prazos para reajustes dos contratos a seguir:
Fonte: Relatório Gerencial
Dificuldades enfrentadas pelo Fundo
Embora a maioria dos contratos do HGRU11 só vá sofrer reajustes em 2026, houve um pedido de revisão do aluguel pela Estácio em Salvador, responsável por 9% da receita contratada.
A solicitação foi feita em vista da mudança das condições estruturais enfrentadas pelo setor educacional decorrente da pandemia.
“Por ser o único imóvel educacional alugado com contrato típico do fundo, mesmo que haja a redução do valor pago, o impacto seria marginal na renda do CSHG.”
Ainda assim, a Genial mantém sua recomendação para o fundo imobiliário e destaca que sua tese de investimentos se baseia em sete tópicos, são eles:
(i) Fundo com alto poder de diversificação do portfólio;
(ii) Exposição a grandes varejistas;
(iii) Alta previsibilidade das receitas;
(iv) Contratos atípicos de longa duração;
(v) Baixa alavancagem;
(vi) Equipe de gestão qualificada e com track record em gestão imobiliária;
(vii) Aumento no pagamento de dividendos.
Destaques do HGRU11 pela Genial
Baixa alavancagem do HGRU11
A alavancagem do fundo é baixa, menor que 10% do seu patrimônio líquido. Segundo a Genial, o HGRU11 possui caixa e ativos com liquidez imediata suficientes para arcar com suas obrigações, o que garante maior segurança aos seus cotistas.
O detalhamento das aquisições e parcelas a pagar pelo fundo pode ser visto abaixo:
Fonte: Relatório Gerencial
Gestão ativa
A gestão do fundo é ativa, de modo que a equipe sempre faz movimentações para beneficiar os investidores, seja na aquisição ou liquidação de um imóvel.
Em janeiro de 2022, por exemplo, o fundo vendeu o ativo Batatais, locado à Lojas Pernambucanas, pela quantia de R$ 6 milhões. O imóvel era um dos de menor faturamento para o CSHG dentre os 66 locados para a varejista.
Com a movimentação, a gestão conseguiu um lucro de R$ 0,05 por cota. O preço de venda foi 19% superior ao valor investido.
Aumento de dividendos
O pagamento de rendimentos do HGRU11 é mensal, como é praxe entre os fundos imobiliário, e vem aumentando nos últimos meses. Para a Genial, trata-se de uma demonstração “do trabalho ativo da gestão e resiliência do CSHG.”
Fonte: Elaboração própria
