PAPO COM O GESTOR: Indústria de FIIs pode crescer cinco vezes, diz CEO da Zagros
Pedro van den Berg conta como foi a captação aquém do esperado do GGRC11 e de como o mercado de FIIs ainda pode crescer muito nos próximos anos
Conversar com um gestor ou um alto executivo de uma gestora é saber dos detalhes que envolvem uma operação complexa como a de emissão de cotas em um fundo imobiliário (FII). É saber que, mesmo diante de um resultado diferente do esperado – como o de captar metade do que se havia planejado –foi possível levantar capital para ampliar um imóvel próprio a pedido do inquilino que planeja expansão, em quatro vezes a área do galpão atual e ainda renovar o contrato antecipadamente.
Pedro van den Berg, CEO da Zagros Capital, conta em entrevista ao fiis.com.br, como planejou a 6ª emissão do fundo GGR Covepi Renda, GGRC11, há seis anos no mercado. O fundo tem como objetivo a realização de investimentos em imóveis, predominantemente, industriais e/ ou logísticos, com a finalidade de locação atípica (built to suit, sale and leaseback ou retrofit) ou venda. São 18 ativos na carteira. O atual dividendo do GGRC11 foi de R$ 0,95 por cota, com um Dividend Yield de 0,82%. A gestora tem R$ 2 bi sob gestão.
A ideia partiu de uma demanda do inquilino Santa Cruz, a segunda maior distribuidora de medicamentos do país, em Anápolis (GO), para expandir em quatro vezes o Centro de Distribuição, até então com 10 mil metros quadrados. A emissão foi finalizada no início de outubro e captados pouco mais de R$ 102 milhões, quando a expectativa era de R$ 200 milhões, ou chegar a R$ 250 milhões.
Segundo den Berg, a competição com outras ofertas de outros fundos em andamento naquele momento, alguns cancelamentos de emissões, além de um cenário externo de alta de juros nos Estados Unidos e incertezas na China, contribuíram para o desfecho. O executivo conta ainda um pouco sobre como vê o mercado de FIIs no país, sendo otimista quanto ao número crescente de novos investidores – passando de pouco mais de 2 milhões, para 10 milhões nos próximos anos. E dos planos para listar outro fundo – o Multiestratégia – na B3 ainda neste ano. A seguir, os principais trechos da entrevista:
Vocês realizaram a sexta captação do GGRC11 no início do mês, qual o objetivo da emissão e os resultados?
A gente passou um período de mercado um pouco complicado desde o final 2020 e 2021, então quase dois anos as janelas se fecharam para captações. Vimos também o movimento de alta da Selic e a inflação beneficiando os fundos de papel, mas os fundos de tijolo ficaram realmente esse último período com uma janela fechada com a captação. Então isso machucou bastante alguns fundos com alavancagem. E coincidiu com a minha entrada no início de 2022, a gente tinha desafios de balanço do fundo, com obrigações grandes para pagar, com compra de imóveis, enfim precisava de recurso. Se você não tem um mercado aberto para captação você tem que lutar com as armas que você tem, se parei de distribuir rendimento, vou ver se eu consigo vender algum ativo. A gente se antecipou, resolveu os problemas.
A gente está virando a página do fundo, em março começou a melhorar tanto em nível de curva de juros e ambiente econômico. Teve um movimento de recuperação bem grande dos fundos de tijolo e o GGRC11 surfou essa onda. Começamos a preparar essa emissão em julho, quando a gente conseguiu celebrar um documento com um inquilino nosso que já vinha negociando desde o final do ano passado para fazer uma expansão do portfólio. É a distribuidora Santa Cruz de medicamentos que tem mais de trinta CDs no Brasil. A gente tem um CD locado para ela em Anápolis (GO). A ideia era quadruplicar o tamanho da planta que era de dez mil metros quadrados. A gente pagou um pouquinho mais de cem reais o metro quadrado, sendo que os terrenos da região tão no mínimo trezentos reais o metro. A gente falou, bom temos uma expansão, né? Aí resolvemos preparar essa emissão e foi muito rápido.
A ideia era captar por volta de R$ 200 milhões, sendo que dependendo, um lote adicional de mais R$ 50 milhões. O que ia dar uma nova cara para o fundo e tínhamos, além do Santa Cruz outros ativos no pipeline, iríamos fazer a aquisição de mais dois, com o IPCA + 7,5% ficou atrativo. Só que de agosto para cá, a gente viu uma virada no mercado. Começaram a ter notícias principalmente lá de fora, né? China, Estados Unidos e as emissões que estavam em curso começaram a sofrer por causa disso e a gente se deparou com um cenário desafiador.
Aí a gente captou um pouco mais da metade da oferta. Então um pouco mais de R$ 100 milhões de reais aqui que foram captados. E qual a avaliação sobre isso? Havia outras emissões em curso, a gente concorria com XPLG11 e quando você está concorrendo com essa turma que eventualmente paga até uma taxa maior de distribuição do varejo, você fica um pouco espremido. Mas olhando o que está acontecendo com os outros, também há cancelamentos e prorrogação de emissões em andamento, então o que a gente fez aqui talvez tenha sido a captação mais bem sucedida de uma gestora independente pra esse momento de mercado. tá? Acho que dito isso, foi positivo sim.
Quais são os indicadores e movimentos externos que a gestão está atenta, que influenciam na volatilidade do mercado?
No mês passado teve um pouco de notícia de China, que é economia mais acelerando, mas o principal é esse ambiente de juros mais altos no mundo desenvolvido, que não era comum. Então a gente está acostumado com esse cercado. Todo mundo vinha entendendo que era um ambiente transitório e parece que está se tornando um pouco mais longo do que imaginado. E de juros altos e de inflação persistente nos mercados da Europa.
Ou seja, se você começa a ter um diferencial pequeno, você acaba não se tornando atrativo, né? Por que que o investidor vai olhar? Brasil é um pontinho no mundo de investimentos. Então o investidor global olha isso. Para que que eu vou alocar num país que tem os seus desafios? E lá você tem os prédios pagando a maior taxa dos últimos quinze anos. Então isso dificulta, claro, acho que o principal fator externo tem sido isso, essa política monetária mais restritiva nos países desenvolvidos.
E no cenário doméstico?
A gente também tem desafios no cenário local, que veio numa melhora com a reforma tributária e o arcabouço fiscal, mas aí começaram obviamente as dúvidas se isso vai ser cumprido ou não. Então junto com essa contaminação do cenário externo a gente está olhando muito o cenário local e os FIIs seguraram nesses meses aí de agosto, setembro, muito em função de ser muito correlacionado com a taxa de juros.
Quais impactos da queda da Selic no GGRC11 e no setor?
Não podemos esquecer que a gente teve o início do afrouxamento da política monetária do Brasil agora em agosto. Para a gente talvez seria um cenário muito mais favorável se não fosse a contaminação do cenário externo. E com a queda da Selic o pessoal está falando assim, agora é a vez dos de tijolo, os economistas estão refazendo os seus estudos e modelos, mas eu não me prendo muito a economistas, que tudo que eles falavam um ano atrás mudou para todo mundo, projetaram um PIB, o PIB cresceu mais do que o projetado.
Todo mundo projetava o fim do mundo e o ano tem sido melhor do que do que eu imaginava, né? Vamos continuar tocando nossa vida. E procurando sempre bons negócios, boas oportunidades. Fazer o trabalho de casa. Os fundos de tijolo e o mercado imobiliário em geral vão ter um ano melhor ano que vem. A gente vai ter um 2024 na nossa visão mais favorável.
E o Fundo híbrido Multiestratégia, como tem sido o desempenho em quase um ano e quando deve ser listado?
A gente startou ele em novembro do ano passado, com um patrimônio relativamente baixo, da ordem de vinte, vinte e pouquinhos milhões. De investidores âncoras nossos de capital proprietário aqui da gestora. Ele realmente investe em várias estratégias. O objetivo estratégico é ter um pedaço relevante, até 50% do patrimônio em ativos ou em projetos imobiliários e os outros 50% em uma cesta que a gente entenda que tem um bom retorno, né?
Por que essa divisão? Porque a gente tem objetivo de manter um rendimento mínimo. Porque a gente sabe que o investidor imobiliário está com a agenda recorrente a ter o rendimento mês a mês, mas ao mesmo tempo a gente vai dar uma apimentada aqui com o portfólio imobiliário. O fundo já entregou esse ano mais de 15% de rendimento, já fez algumas táticas de compra, vendas, entrega recorrente e a meta do final desse ano é fechar em R$ 50 milhões e listar o fundo na B3. É um fundo que a gente quer que seja do varejo. Não é um fundo para investidor profissional.
O mercado de fundos imobiliários mudou muito nos últimos e, mais recentemente, experimentou um crescimento, chegando a mais de 2 milhões de cotistas. Como você avalia essa evolução e qual o horizonte?
O mercado foi muito impulsionado pela taxa de juros. Passou um pouco de um milhão de investidores e rapidamente chegamos a dois milhões. Tem um lado bom e um ruim. O lado bom do crescimento rápido em número de investidores é que você populariza o produto, você acaba enfim começando a chamar atenção nos veículos de mídia e especializados em finanças. Só que por outro lado, a gente tem que tomar um pouco de cuidado porque a gente vê muito investidor reclamando.
Ele entrou quando as cotas estavam nas máximas e claro aí saíram de 2% para 13,75%. Mas quando se olha num horizonte de mais longo prazo, por exemplo o GGRC11, é um gráfico interessante, um fundo de seis anos, então ele basicamente é mais da metade desse período de dez anos aí relevantes dos fundos imobiliários, e ele participou e passou por períodos de altos e baixos, mas entregou mais que 80% de total, entre rendimento e cota. Você não pode olhar um ciclo curto e medir o teu sucesso ou não com base nisso.
A gente acredita que é uma indústria que pode crescer em até cinco vezes. Na nossa visão, a gente pode passar de dois milhões para dez milhões de investidores. Nosso entendimento é que os fundos imobiliários numa carteira de investidor profissional vão representar entre 10% a 15% dela. E a tendência é que você tenha fundos maiores, mais profissionais e que dominem os seguimentos, e não monte de fundo pequeno que já não está se tornando viável. E aí a nossa visão como casa é ter poucos e bons fundos. A gente entende que essa indústria é de crescimento, mas de concentração também.
