Locação comercial sobe mais do que a inflação — e o que FIIs de shopping têm a ver com isso
A recuperação do mercado imobiliário comercial brasileiro começou pelos aluguéis — e os fundos imobiliários de shopping centers já começam a capturar esse movimento dentro de seus portfólios. Dados do índice FipeZap mostram que os preços de locação de imóveis comerciais avançaram 9,66% nos últimos 12 meses, mais que o dobro da inflação oficial no período, de 4,39% medida pelo IPCA.
Apenas em abril, a alta foi de 0,55%, enquanto no acumulado de 2026 o avanço já chega a 3,83%. Ao mesmo tempo, os preços de venda dos imóveis comerciais cresceram bem menos: 2,25% em 12 meses.
O movimento sugere uma recuperação mais forte da renda imobiliária do que da valorização patrimonial dos ativos — cenário que também aparece nos indicadores operacionais divulgados por FIIs de shopping centers nos relatórios gerenciais de abril.
Na prática, os ativos comerciais voltaram a produzir mais receita operacional, refletindo melhora de vendas, crescimento de aluguel nas mesmas lojas e avanço do NOI (resultado operacional líquido).
VISC11 registra alta de 15,3% no NOI
Nos shopping centers, esse movimento aparece com força. No caso do VISC11 (Vinci Shopping Centers), os indicadores mostram aceleração operacional relevante. O fundo reportou crescimento de 15,3% no NOI (Net Operating Income ou resultado operacional líquido) por metro quadrado em relação ao mesmo período do ano anterior.
As vendas por metro quadrado avançaram 5,8%, enquanto as vendas das mesmas lojas (SSS) cresceram 6,6%. Já os aluguéis das mesmas lojas (SSR) subiram 3,8%, acompanhados de alta de 5,7% no fluxo de veículos dos empreendimentos.
O fundo também informou que as vendas totais dos ativos alcançaram R$ 1,214 bilhão no acumulado do ano, enquanto o NOI acumulado chegou a R$ 103,2 milhões, crescimento de 14,6%.
XPML11 tem inadimplência de 1,7%
O movimento também aparece em outros FIIs de shopping. No XPML11 (XP Malls), os empreendimentos do portfólio registraram R$ 1,55 bilhão em vendas em março, com vendas médias de R$ 1.620 por metro quadrado. O NOI caixa alcançou R$ 34 milhões, equivalente a R$ 130 por metro quadrado, enquanto a vacância permaneceu em 3,7% e a inadimplência líquida ficou em 1,7%.
O fundo possui participação em 27 shopping centers, com mais de 5.200 lojas, ABL total próxima de 1,04 milhão de metros quadrados e ativos em diferentes regiões do país, incluindo Shopping Cidade Jardim, Catarina Fashion Outlet e Shopping Pátio Higienópolis.
HSML11 mantém ocupação de 96,8%
Já o HSML11 (HSI Malls) registrou crescimento de 9% nas vendas em relação ao mesmo período do ano passado, enquanto o NOI avançou 2%. A ocupação encerrou abril em 96,8%, com inadimplência líquida de 1,2%.
Alguns ativos apresentaram desempenho acima da média do portfólio. O Shopping Paralela, em Salvador, teve avanço de 18% nas vendas. O Via Verde Shopping, em Rio Branco (AC), cresceu 14%, enquanto o Shopping Metrô Tucuruvi, em São Paulo, avançou 11%.
Florianópolis é destaque entre as capitais
Os dados regionais ajudam a contextualizar parte da melhora operacional observada nos fundos imobiliários. Segundo o FipeZap, Florianópolis registrou a maior alta nos preços de locação comercial em 12 meses, com avanço de 18,64%. Na sequência aparecem Niterói (+17,18%), Salvador (+16,11%) e Campinas (+15,51%). São Paulo apresentou alta de 8,79%, enquanto o Rio de Janeiro avançou 6,34% no período.
Embora o índice FipeZap acompanhe especificamente anúncios de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em 10 cidades brasileiras, os dados reforçam sinais mais amplos de recuperação da renda imobiliária no país.
Nos FIIs de shopping, essa melhora aparece principalmente na evolução dos indicadores operacionais ligados à ocupação, vendas, geração de caixa e receitas de aluguel.
Renda sobe mais do que preços de ativos
Apesar da melhora nos indicadores de locação, o mercado imobiliário comercial ainda mostra recuperação mais forte da renda do que dos preços de venda dos imóveis. Segundo a FipeZap, os valores de venda acumulam alta de 2,25% em 12 meses, abaixo tanto da inflação quanto do avanço observado nos aluguéis comerciais.
Esse descompasso ajuda a explicar por que parte dos fundos imobiliários começa a registrar melhora operacional antes de uma recuperação mais ampla do valor patrimonial dos ativos.
A valorização dos imóveis ainda avança de forma mais moderada. Já os aluguéis comerciais mostram ritmo mais forte de crescimento — movimento que começa a aparecer também nos indicadores operacionais dos fundos imobiliários de shopping.
