O RFOF11 publicou o relatório ao investidor de Janeiro de 2021.

Este é o primeiro balanço anual divulgado, uma vez que o Fundo teve início em 20/02/2020.

O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda e ganho de capital mediante investimentos em Ativos Imobiliários, e  diferencia-se por investir a maior parte de seus recursos em cotas de outros fundos de investimento imobiliário.

Contexto político-econômico e o mercado imobiliário

Primeiramente, o relatório considera os fatores político-econômico em nível mundial para contextualizar os resultados obtidos.

Dessa forma, a pandemia do Covid-19 ganha destaque.

No que se refere a evolução da doença, considera-se o início da vacinação ao redor do mundo e, na contramão, a nova onda de casos e fechamentos das principais capitais para conter o número de mortes.

Há destaque para os resultados da China em 2020 que, apesar da doença, continuou crescendo no ano, tendo sido o comércio de produtos hospitalares um dos responsáveis.

No caso do Brasil, a dúvida sobre o retorno do auxílio emergencial continua influenciando investimentos, na medida em que, por um lado aumenta a divida pública e, por outro, aumenta poder de compra da população dentro do país.

Ainda, as eleições para presidente da Câmara e do Senado pelas chapas governistas mostram a situação política do país .

Em relação a política monetária, o COPOM anunciou normalização da taxa Selic, o que pode significar aumento da taxa de juros no curto prazo.

Apesar de tudo, o setor de FII's mostrou bons resultados no fim do ano de 2020 e o IFIX, principal índice dos FII's, apresentou alta de +0,32%, impulsionados pelos índices de inflação, que surpreenderam o mercado.

Situação de ativos

O Fundo apresentou dados sobre seus principais ativos, considerando, novamente, o contexto específico de cada setor.

No que se refere aos FII's que investem em shoppings centers, destaque para retorno do Coronavírus com fechamento de lojas e fim do auxílio, que impulsionava vendas.

No que se refere a escritórios corporativos de alto padrão, houve aumento da taxa de vacância e absorção líquida negativa no quarto trimestre de 2020.

Apesar do dado negativo, houve melhoria na comparação com o terceiro trimestre de 2020.

Além disso, mesmo com alta da vacância trazida pela pandemia, a crise também abriu oportunidades de aquisição de ativos de altíssima qualidade e transações que estavam fora da mesa de negociação antes da pandemia.

Similarmente, considerando  os possíveis impactos do home office nos escritórios, acredita-se que os ativos bem localizados em regiões premium de São Paulo e de alta qualidade técnica predial devem seguir resilientes nos cenários mais adversos.

Abaixo as principais transações que ocorreram no setor de escritórios corporativos no ano de 2020.

Por sua vez, o setor de galpões logísticos manteve sua trajetória de vacancia e queda acelerada dos preços.

No entanto, os resultados foram melhores no quarto trimestre de 2020, o que significa que os preços pedidos para novas locações começam a aumentar gradualmente ao longo de 2021.

Rendimentos do fundo

No mês de fevereiro, o RFOF11 pagará R$ 0,63 por cota.

O rendimento é composto pelos rendimentos mensais advindos dos FIIs aplicados, e os ganhos de capital decorrentes das compras e vendas de cotas de FIIs.

Em janeiro, os  rendimentos foram beneficiados principalmente pelo aumento na contribuição de Fundo de Recebíveis - correção pelos índices de inflação (IPCA, IGP-M, etc).

Já os ganhos de capital foram realizados para abrir espaço para novas oportunidades de investimentos.

No mês de janeiro, a maioria das movimentações ocorreram dentro do setor Logístico e de Fundos de Recebíveis.

O portfólio do RFOF11 segue bastante diversificado setorialmente, pulverizado em 38 fundos, com maior exposição no estado de São Paulo e com foco em ativos de alta qualidade

Do total, 75,5% dos FIIs do RFOF11 são considerados “tijolo” (FIIs que possuem e gerem os próprios imóveis).

Deste percentual, 51% dos imóveis são edifícios de alta qualidade técnica, classificados entre A e A+ pela consultoria imobiliária SiiLA Brasil.

Os contratos são bastante pulverizados, reduzindo o risco de concentração e mais de 77% dos contratos possuem mais de três anos de prazo até o vencimento.

Em resumo, o Fundo aposta na diversificação como principal ferramenta de diluição de riscos. Abaixo a composição de seus recursos alocados.

No que se refere aos indicadores de inflação que corrigem os aluguéis, há uma divisão equilibrada entre os índices IGP-M e IPCA.

No que diz respeito à exposição dos indexadores dos CRI, o fundo busca equilibrar a exposição entre inflação e CDI.

Apesar do baixo rendimento atual do CDI, o RFOF11 se posiciona no sentido de ser esta uma estratégia para proteger a carteira, principalmente diante da alta volatilidade na curva de juros.

Movimentações

O RFOF11, que em 2020 declarou que manteria recursos em caixa para se proteger das oscilações do mercado, demonstrou ter retomado a atividade de investimentos no relatório de 2021.

Na ponta vendedora, focou-se a rotação de ativos principalmente nos segmentos Logístico e  Fundos de Recebíveis.

Os Fundos Logísticos no caso foram adquiridos em ofertas restritas (ICVM 476) e públicas (ICVM 400), e foram reduzidos para abrir espaço para outro ativo do setor Logístico.

Já os Fundos de Recebíveis vendidos foram aqueles adquiridos abaixo do valor patrimonial, e foram reduzidos com ganho de capital.

Similarmente, na ponta compradora as novas alocações se deram principalmente nos segmentos de Fundo Logístico e Fundo de Recebíveis.

Ou seja, na prática, houve giros e trocas de FIIs dentro dos mesmos dois segmentos, ao longo do mês de janeiro.

Resultados

O Fundo disponibilizou, ainda, a decomposição da distribuição R$ 0,63 por segmento alocado.

Sob a perspectiva de retorno patrimonial ajustado, RFOF11 apresentou, desde seu início até o fechamento de janeiro, rentabilidade de -0,63%, incluindo inclusive os custos de distribuição primária de cotas.

Já o IFIX, principal indicador de rendimentos dos FII’s, apresentou, no mesmo período, rentabilidade de -4,58%.

Isso significa uma diferença positiva de 3,95% durante este período.

Abaixo a rentabilidade acumulada desde o início do Fundo.