REITs: veja como funciona o investimento que distribui bilhões em dividendos nos EUA
No ano de 2021, os REITs distribuíram um montante estimado de 92,3 bilhões de dólares em dividendos aos acionistas. Confira.
Para quem busca diversificar a carteira e investir em imóveis nos Estados Unidos, os REITs (Real Estate Investment Trusts) são uma das melhores opções. Criado em 1960 pelo Congresso Americano, os REITs são estruturas com foco no setor imobiliário, mas diferem dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do Brasil.
Segundo Sabrina Loureiro, head de conteúdo e research da Nomad, o grande ponto de diferença entre os REITs e os FIIs brasileiros reside no fato de que os Reits não são fundos, mas empresas podendo lançar ações na Bolsa e solicitar empréstimos.
“Essa diferença acaba sendo relevante por uma série de fatores, principalmente por permitir uma alavancagem maior, o que pode trazer bastante volatilidade no setor”, destaca Loureiro.
Atualmente, mais de 535 mil imóveis nos EUA são administrados por REITs, conforme mostram os dados da Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts), demonstrando como essa classe de ativos é componente fundamental da economia norte-americana. Além disso, mais de 28 REITs fazem parte do S&P 500.
Para Loureiro, algo que torna esse veículo de investimento atrativo é sua correlação baixa com outras categorias de ativos, trazendo um componente de diversificação interessante para as carteiras, além de promover uma dolarização da renda.
Tipos de REITs e diferenças com os FIIs
Os REITs podem ser de tijolos, papel ou híbridos. A categoria mais tradicional é de REITs de tijolo, que investem em ativos fixos relacionados a uma infinidade de setores, desde prédios de escritório até residências estudantis.
Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners, afirma que boa parte dos REITs de tijolo possuem imóveis locados e um percentual de 25% a 30% em imóveis em desenvolvimento.
“É muito comum REITs de tijolos investirem em construção e ao mesmo tempo terem imóveis para locação. Aqui no Brasil você não vê FIIs híbridos em termos de tijolos, pois o investidor que investe em renda não tem paciência para esperar a apreciação de capital que vem com seu desenvolvimento”, explica Braz.
Com isso, o investidor pode ganhar dinheiro de duas formas: pagamento de dividendos e valorização dos imóveis.
Uma outra diferença bem relevante, diz Braz, é sobre a alavancagem. “Os REITs de Mortgage, equivalente aos FIIs de papel, têm por natureza se alavancar. E os de propriedade mais ainda.”
Dividendos dos REITs
O dividend yield (taxa de retorno com dividendos) médio do índice FTSE Nareit All Equity Reits, que é o principal índice de REITs americano, em 2022 foi de 3,97%.
Existem REITs que pagam dividendos acima de 20%. No entanto, Loureiro alerta que quanto maior o dividend yield de um REIT eleva-se os riscos, como imprevisibilidade no pagamento dos dividendos e volatilidade no valor do ativo.
“É importante separar o joio do trigo, quando o cliente investir em um REIT, ele precisa ficar de olho em qual a estratégia do REIT, entender o tipo, qual setor que atua”, explica a head da Nomad.
Braz pontua que os REITs investem também em apreciação de capital, portanto o retorno de um bom REIT vai estar entre 11% a 12% em dólar, sendo maior que os FIIs brasileiros ao fazer conversão. “Então comparando em retorno total, esses ativos a longo prazo são uma opção melhor, mas comparando renda nem sempre. Dependendo do câmbio pode ser que a renda dos REITs não seja tão atrativa quanto a dos FIIs”, diz o analista.
Confira alguns REITs e seus respectivos dividend yield:
- Realty Income (O): segmento de móveis comerciais; dividend yield de 4,6%.
- Omega Healthcare Investors (OHI): estabelecimentos de saúde para idosos; dividend yield de 9,1%.
- Public Storage (PSA): setor de logística; dividend yield de 4,19%.
- Crown Castle (CCI): infraestrutura de telecomunicações. dividend yield de 5,4%.
De acordo com Braz, existem alguns REITs que se destacam bastante no mercado americano em termos de longevidade e qualidade de imóveis, um deles é o Realty Income (O). “São boas referências para o investidor olhar e encontrar talvez alguns outros análogos a esse.”
No ano de 2021, os REITs distribuíram um montante estimado de 92,3 bilhões de dólares em dividendos aos acionistas.
Cenário atual
Em 2022, por conta da alta dos juros americanos, os REITs tiveram um desconto expressivo, sendo reprecificados. Boa parte dos REITs, diz Braz, principalmente aqueles que lidam com propriedades residenciais, estão com desconto na Bolsa, o que pode ser uma boa oportunidade para o investidor construir uma posição a longo prazo.
“O mercado precifica os REITs com um simples desconto associado à taxa de juros que subiu neste ano, mas o custo de dívida dos REITs não necessariamente subiu. E a maioria desses REITs não estão pensando no preço de saída dos imóveis, então o que importa é o fluxo de caixa que vão gerar”, afirma o analista.
Para o analista, a longo prazo, os REITs listados tendem a bater a rentabilidade da Bolsa. Em nível operacional, os bons REITs têm endividamento em juros fixos, ou seja, a alta recente dos juros não impactou o custo da dívida.
Veja abaixo o desempenho dos REITs listados no índice Nareit (azul escuro) com a performance do índice S&P 500 desde 2019:
Ricardo Martins, economista-chefe da Planner Corretora e analista CNPI, diz que nos últimos anos em termos de rentabilidade a situação não está positiva para os REITs. ” Mas se você for ver um gráfico a longo prazo de 2009 até agora, o cenário muda, é possível ver que é um investimento de longo prazo.”
Desde 2009, segundo ele, os REITs tiveram cerca de 270% de rentabilidade, fora os rendimentos que não estão computados.
“Para quem tem uma visão de longo prazo é uma oportunidade, no sentido que você vai construindo posição em ativos que foram depreciados ao longo dos últimos anos, principalmente pós-pandemia, por conta de devolução de imóveis, queda de atividade, inadimplência e alta de juros”, pontua Martins.
Porém, o economista ainda vê possibilidade de pressão sobre esses ativos, com a manutenção do ciclo de juros atuais em 2024.
Como investir?
Existem diversas maneiras de investir em REITs, seja por meio de corretoras brasileiras ou estrangeiras. Confira algumas opções:
- Investimento Direto em REITs
- ETFs de REITs na Bolsa Americana: Se você possui acesso direto à bolsa de valores dos Estados Unidos, pode investir em ETFs de REITs americanos. Um exemplo popular é o VNQ.
- BDRs de REITs: Os Brazilian Depositary Receipts (BDRs) permitem que você invista em REITs estrangeiros por meio da bolsa brasileira.
- Cotas de ETFs: Uma das formas mais acessíveis de adquirir REITs é investindo em ETFs que se concentram nesse tipo de ativo.
Boston Properties: único REIT listado no Brasil
O REIT Boston Properties é o único com BDR no Brasil. Ele está listado na NYSE com um valor de mercado de $ 8,72 Bilhões. Nos últimos 12 meses o REIT teve um faturamento de US$ 3,20 bilhões, que gerou um lucro no valor de US$ 665,08 milhões.
Quanto aos seus principais indicadores, o REIT possui um P/L de 13,11 e P/VP de 1,44, enquanto nos últimos 12 meses o dividend yield ficou em 7,07%.
O REIT é negociado no Brasil através do BDR BOXP34 ou pode ser adquirido no exterior através do ticker BXP.
Perfil do investidor
O investimento em REITs é uma forma de dolarizar o patrimônio investindo em imóveis, ainda que de uma forma indireta, sendo um começo para entrar no mercado imobiliário americano.
Além de proporcionar um fluxo de dividendos e renda em moeda forte. “Normalmente é um investidor que já tem experiência em FIIs aqui no Brasil. Então investir em REITs traz uma diversificação setorial, principalmente em setores que não estão disponíveis em FIIs no Brasil”, conclui Loureiro.
