VISC11 – Fundo passa a ter 12 participações em shoppings
O Vinci Shopping Centers FII – VISC11 – divulgou hoje (07) seu relatório de desempenho mensal referente ao último mês de outubro.
O documento começa destacando que o fundo apresentou uma rentabilidade de 6,1% no mês, superando o IFIX em 2,1 pontos percentuais, e sua liquidez diária média no mercado em bolsa foi de R$ 5,2 milhões, o que gerou um giro equivalente a 10% das cotas do fundo.
Para compor o seu portfólio, o fundo concluiu no mês de outubro 2 aquisições no valor total de R$ 310 milhões, utilizando os recursos da 5ª emissão de cotas. Com isso, o portfólio passa a ser composto por participações em 12 shoppings centers.
A imagem abaixo apresenta suas aquisições, sendo a primeira o Prudenshopping e a segunda o Shopping Iguatemi Florianópolis.
Performance – Resultado e distribuição de rendimentos
No mês de outubro, o fundo obteve o recebimento do NOI (sigla em inglês para Net Operating Income, que nada mais é do que o Resultado operacional líquido dos imóveis do FII) caixa do Prudenshopping e parcialmente do Iguatemi Florianópolis, aquisições essas, feitas neste mês referenciado.
Cabe aqui destacar que o NOI é representado pela soma das receitas com aluguel mínimo e variável, estacionamento, Mall & Mídia, receitas comerciais, entre outras, deduzidas das despesas operacionais no nível dos ativos tais como taxa de administração e comercialização, auditoria de lojas e aportes condominiais.
Em relação ao resultado do Prudenshopping, é interessante mencionar que após implantar uma pequena parte das mudanças que o fundo pretende fazer no shopping, a margem NOI no mês subiu a 83% (antes da aquisição era de 70%) e apenas o valor recebido a título de NOI caixa no mês anualizado representaria um NOI de R$ 20,2 milhões, acima do projetado para o primeiro ano após a aquisição, o equivalente a um Cap Rate (percentual que representa a renda anual dos Imóveis sobre o valor de mercado dos mesmos) de entrada efetivo acima de 10%.
Logo, fazendo um comparativo, se for considerado apenas a melhoria da eficiência operacional do shopping, levando a margem NOI do Prudenshopping à média do portfólio do fundo pré-aquisição, poderia ser gerado um crescimento de NOI adicional de 24% e uma renda adicional para o fundo, de aproximadamente R$ 0,38 por cota/ano.
O resultado do fundo foi o equivalente a R$ 0,70/cotas. Já a distribuição de rendimentos por cota foi de R$ 0,63.
Considerando o atual portfólio do fundo após a alocação do capital da 5ª Emissão de cotas, estima-se, portanto, que o rendimento mensal distribuído a partir do próximo mês de dezembro para os próximos 12 meses, se situe entre R$ 0,59 e R$ 0,63/cota.
Contudo, o documento ressalva que a rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada como promessa ou sugestão de rentabilidade futura.
VISC11 – Principais destaques e informações
- A rentabilidade acumulada total do fundo desde o seu IPO é de 56,3%;
- Comparando com o CDI, a rentabilidade líquida total desde o seu IPO foi de 50,4% representando 449,9% do CDI líquido no período;
- O fundo encerrou o mês de outubro com 96.866 cotistas;
- O valor de mercado do fundo é de R$ 1,347 bilhão;
- O patrimônio líquido é de R$ 1,070 bilhão;
- As aplicações financeiras atualmente totalizam R$ 18,9 milhões;
- Possui R$ 86,4 milhões em obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo, referente a aquisições prévias;
- O fundo celebrou a conclusão da alocação dos recursos captados na 5ª emissão de cotas na aquisição de 2 participações em shoppings centers de qualidade, e foi concluída em menos de 30 dias do anúncio de encerramento da oferta, no dia 13 de setembro;
- As aquisições de 100% do Prudenshopping e de 30% do Shopping Iguatemi Florianópolis resultaram em um valor total de aproximadamente R$ 310 milhões, o equivalente a 136,5% do valor total captado na 5ª Emissão.
O VISC11 é administrado pela BRL Trust e gerido pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos.
Sua taxa de administração (que inclui remuneração do gestor, administrador e escriturador) é de 1,35% ao ano e seus ativos já mencionados são localizados em regiões metropolitanas de capitais com mais de 1 milhão de habitantes em 9 diferentes estados, administrados por 7 administradoras distintas, totalizando mais de 102 mil m² de ABL própria.
