Cap Rate, capitalization rate ou taxa de capitalização.
O cap rate é um indicador superimportante para quem quer investir em busca de renda imobiliária.
O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital investido e por isso sua análise é fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda. Esse rendimento, que vem de imóveis, nada mais é que o aluguel que o inquilino irá pagar por utilizar o imóvel, previsto no contrato de locação.
Pense em um valor que representa a porcentagem da renda anual gerada através de um imóvel sobre o seu valor, ou seja, um imóvel avaliado em R$ 500 mil, e que é alugado por R$ 5 mil mensais, tendo no fim arrecadado R$ 60 mil, tem um cap rate de 12 %.
A importância deste indicador é que os ativos imobiliários passam a serem enxergados com o verdadeiro potencial que detêm no setor econômico.
Deste modo, contribuindo para a diversificação do setor imobiliário e sua valorização.
Como calcular o cap rate de um imóvel
Esse rendimento como qualquer outro deve ser expresso em uma taxa.
Com isso, sua rentabilidade pode ser comparada a outros possíveis investimentos como aplicações em renda fixa ou renda variável.
Para calcular o cap rate, são necessários 2 fatores que são:
- O aluguel gerado por um determinado imóvel
- Valor de mercado do imóvel
Sendo assim, esse indicador pode ser calculado com a fórmula abaixo:
Veja um exemplo simples de entender:
Um investidor quer aplicar seu capital em um investimento que lhe dê um rendimento mensal e acredita que comprar um imóvel em sua cidade e alugá-la é uma boa forma de fazer isso.
Para isso, ele tem as seguintes informações.
- O imóvel possui um espaço de 200m²
- O empreendimento custa R$ 300 mil
- Valor de aluguel na região, R$ 2 mil/mês (R$ 2 mil divido por 200m² = R$ 10/m²/mês)
Agora vamos calcular a taxa de capitalização (Cap Rate).
Cap rate mês = R$ 2mil / R$ 300 mil = 0,006 = 0,6% ao mês
Cap rate ano = cap rate mês x 12 = 0,6% x 12 = 7,2% ao ano
Pronto, o Cap Rate deste investimento é 7,2% ao ano.
Deste modo, como o aluguel de um imóvel é reajustado anualmente pela inflação, pode-se dizer que este é um rendimento “real”, ou seja, acima da inflação.
Vantagens e Desvantagens do Cap Rate no investimento em um imóvel
Vantagens
- Fácil de se calcular
- Pode ser obtido através de vendas similares
- Leva em consideração todas as vacâncias e perdas de crédito
- Leva em consideração todas as despesas operacionais
Desvantagens
- Não leva o financiamento em consideração
- Não leva em consideração qualquer impacto fiscal
- Não leva em consideração o fluxo de caixa futuro que o imóvel produzirá
- Não leva em consideração o preço de venda futuro
Considerações
Falando em linhas gerais, quanto maior o cap rate, melhor.
Entretanto, na prática, as propriedades com maior cap rate possuem maior risco, geralmente porque estão em localidades menos demandadas e com menor liquidez.
Portanto, fique atento. Nem sempre comprar uma propriedade, ou fundo imobiliário, com o maior cap rate é um bom negócio.