Cap Rate – Aprenda a calcular a taxa de capitalização de um imóvel

Cap Rate, capitalization rate ou taxa de capitalização.

O cap rate é um indicador superimportante para quem quer investir em busca de renda imobiliária.

O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital investido e por isso sua análise é fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda. Esse rendimento, que vem de imóveis, nada mais é que o aluguel que o inquilino irá pagar por utilizar o imóvel, previsto no contrato de locação.

Pense em um valor que representa a porcentagem da renda anual gerada através de um imóvel sobre o seu valor, ou seja, um imóvel avaliado em R$ 500 mil, e que é alugado por R$ 5 mil mensais, tendo no fim arrecadado R$ 60 mil, tem um cap rate de 12 %.

A importância deste indicador é que os ativos imobiliários passam a serem enxergados com o verdadeiro potencial que detêm no setor econômico.

Deste modo, contribuindo para a diversificação do setor imobiliário e sua valorização.

Como calcular o cap rate de um imóvel

Esse rendimento como qualquer outro deve ser expresso em uma taxa.

Com isso, sua rentabilidade pode ser comparada a outros possíveis investimentos como aplicações em renda fixa ou renda variável.

Para calcular o cap rate, são necessários 2 fatores que são:

• O aluguel gerado por um determinado imóvel
• Valor de mercado do imóvel

Sendo assim, esse indicador pode ser calculado com a fórmula abaixo:

Veja um exemplo simples de entender:

Um investidor quer aplicar seu capital em um investimento que lhe dê um rendimento mensal e acredita que comprar um imóvel em sua cidade e alugá-la é uma boa forma de fazer isso.

Para isso, ele tem as seguintes informações.

• O imóvel possui um espaço de 200m²
• O empreendimento custa R$ 300 mil
• Valor de aluguel na região, R$ 2 mil/mês (R$ 2 mil divido por 200m² = R$ 10/m²/mês)

Agora vamos calcular a taxa de capitalização (Cap Rate).

Cap rate mês = R$ 2mil / R$ 300 mil = 0,006 = 0,6% ao mês

Cap rate ano = cap rate mês x 12 = 0,6% x 12 = 7,2% ao ano

Pronto, o Cap Rate deste investimento é 7,2% ao ano.

Deste modo, como o aluguel de um imóvel é reajustado anualmente pela inflação, pode-se dizer que este é um rendimento “real”, ou seja, acima da inflação.

Vantagens e Desvantagens do Cap Rate no investimento em um imóvel

Vantagens

• Fácil de se calcular
• Pode ser obtido através de vendas similares
• Leva em consideração todas as vacâncias e perdas de crédito
• Leva em consideração todas as despesas operacionais

Desvantagens

• Não leva o financiamento em consideração
• Não leva em consideração qualquer impacto fiscal
• Não leva em consideração o fluxo de caixa futuro que o imóvel produzirá
• Não leva em consideração o preço de venda futuro

Considerações

Falando em linhas gerais, quanto maior o cap rate, melhor.

Entretanto, na prática, as propriedades com maior cap rate possuem maior risco, geralmente porque estão em localidades menos demandadas e com menor liquidez.

Portanto, fique atento. Nem sempre comprar uma propriedade, ou fundo imobiliário, com o maior cap rate é um bom negócio.