XPLG11 conclui aquisição de portfólio de imóveis do RBRL11: como ficam os dois FIIs?
O fundo imobiliário XPLG11 concluiu o processo de aquisição do portfólio de ativos logísticos do RBRL11, formado por cinco imóveis, e também do imóvel Bricklog Guarulhos, além de estar em estágio avançado de diligência para conclusão da compra do imóvel CL Imigrantes V.
Esses dois ativos faziam parte do portfólio do RDLI11, outro FII sob gestão da RBR, em sociedade com outros players. O valor total da transação foi de R$ 1.593.315.080,52, e a negociação se estendeu ao longo de todo o segundo semestre até o cumprimento de uma série de condições, etapa que se encerrou nos últimos dias.
Ao todo, segundo a XP Asset, o XPLG11 já desembolsou R$ 322.897.187,13 em dinheiro. R$ 20 milhões por meio da assunção de obrigações financeiras assumidas pelo RBRL11, atreladas à aquisição de alguns dos ativos; e R$ 936.067.007,51 por meio da subscrição e integralização de cotas da 8ª emissão do XPLG11, que passam a fazer parte do portfólio dos FIIs vendedores.
De acordo com a gestora, o XPLG11 passa a contar com um patrimônio líquido avaliado em cerca de R$ 4,4 bilhões, e um portfólio composto por 25 empreendimentos distribuídos em 6 Estados, com 1,41 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL).
A carteira de locatários é composta por 78 companhias diferentes, com 32% da receita de locação decorrente de contratos atípicos; o prazo médio ponderado de vigência dos contratos é de 5,1 anos, e a maior exposição da carteira é o Mercado Livre.
A XP Asset informa ainda que a transação tem um cap rate projetado de 9,7% para o primeiro ano. A tendência é que os dividendos do XPLG11, inicialmente, sejam mantidos no patamar atual, de R$ 0,82 por cota.
XPLG11 compra: como fica o RBRL11 agora?
O RBRL11 recebeu cerca de R$ 40 milhões em dinheiro, referente a seus ativos negociados, além da quitação de dívida de R$ 20 milhões e cerca de R$ 630 milhões em cotas do XPLG11. O fundo ficará responsável por pagar um prêmio de locação ao longo dos próximos três anos ao comprador, no valor de R$ 48 milhões, sendo que parte do montante está condicionada ao atingimento de métricas de performance dos ativos.
A RBR Asset informa que avalia um potencial de valorização de cerca de 25% para o RBRL11, considerando seu preço de mercado na sexta-feira (19), de R$ 88,20, e o valor patrimonial estimado em cerca de R$ 110,81 por cota. Essa projeção considera o preço de mercado do XPLG11 no mesmo dia, de R$ 104,91, e a quantidade de cotas detidas.
Consideradas as mesmas premissas de valor e descontadas as despesas operacionais estimadas e demais obrigações futuras do RBRL11, o valuation intrínseco estimado fica em R$ 106,96 por cota, o que aponta para um potencial de valorização de 21,27%.
Pelos próximos 36 meses, o cotista do RBRL11 ficará isento da taxa de gestão, mas a empresa não informou se mexerá no guidance de dividendos, dependente dos valores que serão pagos pelo XPLG11 no período. Nos últimos meses, esse valor foi de R$ 0,75 por cota.
