Liquidez do XPLG11 reduziu 54,9% no mês de abril
O XP LOG FII (XPLG11), fundo imobiliário do tipo tijolo de segmento galpões logísticos publicou seu relatório de resultados referente ao período de abril/20.
Dentre os destaques, seu gestor XP Vista Asset, comunicou que a redução de sua liquidez no mercado secundário em relação ao mês anterior ocorreu devido a 4 principais motivos:
- Antecipação do prêmio de locação da segunda tranche de Leroy que ocorreu no mês passado;
- Redução do excedente de resultado acumulado do NE Logistic FII em virtude da distribuição realizada no mês anterior;
- Busca pela uniformização da distribuição semestral com base no resultado das renegociações locatícias já concluídas; e
- Ao não pagamento do aluguel de um dos locatários do WTTP II, o qual representa 3,6% da receita imobiliária auferida com a exploração comercial do portfólio investido.
Por estes motivos, a cota teve um volume de negociação de R$ 98,6 milhões – média diária de R$ 4,9 milhões. Segundo o relatório, a diminuição do volume de trading em relação ao histórico recente do fundo foi um reflexo direto, em todo o mercado, das incertezas geradas pelas crises sanitária e econômica provocadas pelos desdobramentos da disseminação do COVID-19.
Veja na figura abaixo a representação gráfica de comparação entre a evolução histórica do valor de mercado e patrimonial da cota e o volume médio diário de negociação das cotas.
O volume médio diário de negociações do XPLG11 na bolsa de valores reduziu 54,9% em relação ao mês imediatamente anterior.
Rendimentos: Para abril, a distribuição será de R$ 0,54 por cota para os detentores de cotas em 30/04/2020, que corresponde ao dividend yield (DY) de 0,48% em relação ao valor da cota de mercado no fechamento do mês (R$ 112,48). Os rendimentos serão pagos na sexta-feira, 14 de abril/20.
Rentabilidade das cotas: O XPLG11 obteve uma valorização de 7,53%, saindo de R$ 104,60 em março, para R$ 112,48 em abril. O gráfico abaixo compara a série histórica acumulada do IFIX em relação ao valor da cota e aos rendimentos distribuídos desde o início do fundo.
Carteira de ativos: Com um patrimônio liquido de aproximadamente R$ 1,67 bilhões, seus investimentos são distribuídos majoritariamente em imóveis, sendo 99% aplicados em empreendimentos de galpões logísticos e os outros 1% em renda fixa e outras aplicações de caixa.
No total, são 15 propriedades com 23 contratos de locação que juntas apresentam uma ABL de 647.891 m² e estão distribuídas geograficamente como mostra a figura abaixo. Deste total, existem 2 empreendimentos estão em construção, 4% de vacância física e 3,61% de inadimplência na receita média.
Gestor esclarece os impactos da crise do COVID-19 no XPLG11
Distribuição de Rendimentos: No encerramento de abril/20, a gestora decidiu pela distribuição de R$ 0,54 por cota em virtude do sinal de atenção emitido pela primeira inadimplência, equivalente a 3,6% da sua receita mensal média, das negociações comerciais e da crescente incerteza em relação aos impactos da crise sanitária na economia e ao seu tempo de duração. Neste momento da crise e diante dos avanços em diversas negociações, a gestora não vislumbra novos impactos relevantes na distribuição de rendimentos.
Relacionamento com os locatários: O Fundo possui aproximadamente 23 contratos vigentes e 66% da sua receita imobiliária total atrelada ao recebimento daqueles atípicos. Tal diversificação e robustez dos dispositivos contratuais, somadas à qualidade creditícia dos locatários, contribuem para a resiliência do fundo no enfrentamento da crise, usufruindo, por conseguinte, de razoável estabilidade em parcela relevante de sua receita imobiliária.
Por outro lado, é importante mencionar que o fundo está exposto a diversos setores da economia, como, por exemplo, o comércio varejista em geral (43,0%), o qual foi atingido severamente pela implementação de políticas de isolamento horizontal.
Isto posto, até abril/20, foram recebidos 11 pleitos para flexibilização dos termos e condições locatícias, os quais seguem em avaliação e tratativas pelo gestor visando o equilíbrio entre:
- A minimização dos impactos na distribuição de rendimentos; e
- A saúde financeira e perpetuidade das operações dos locatários nos imóveis.
Para todos os contratos a análise é realizada individualmente e sobre o caso concreto (cadeia produtiva, demanda, fluxo de caixa, segmento de atuação, etc.).
Sob esta ótica e com o objetivo de manter o equilíbrio supramencionado, as negociações, até este momento, estão sendo pautadas no diferimento de parcela da locação mensal para pagamento ao longo dos próximos meses.
Contudo, importante que os investidores estejam atentos ao fato de que a magnitude e o tempo de duração da crise serão muito relevantes para futuras negociações locatícias.
Investimentos nos ativos (Capex) e Caixa: O fundo segue com as suas obras (Leroy e Especulativo Cajamar) sem qualquer alteração na execução. O caixa captado em ofertas passadas e já alocado nos projetos é suficiente para avançar nas obras até meados de 2020.
A primeira fase de Leroy obteve o auto de vistoria do corpo de bombeiros e a certificação de conclusão de obras, de forma que já foram iniciadas as tratativas de recebimento formal do imóvel pelo locatário.
Dessa forma, o XPLG11 poderá, em momento oportuno, realizar nova oferta de cotas ou, caso seja necessário, obter recursos pela securitização dos contratos de locação atípicos para honrar com suas obrigações de aporte nos empreendimentos em construção.
A primeira opção ainda é preferência da gestora. Com relação ao montante de caixa e equivalentes (recursos não comprometidos com a execução de obras), o fundo possui aproximadamente R$18 milhões, os quais, do ponto de vista da gestora, seriam suficientes para a conservação e manutenção da qualidade de seu portfólio de imóveis.
Impactos no Patrimônio do Fundo (cota patrimonial): A cota patrimonial do fundo encerrou abril/20 no valor de R$ 109,33. Salientamos que ainda é prematuro conjecturar qualquer impacto da crise do COVID-19 no valuation dos imóveis do fundo, visto que são produtos, em termos reducionistas, da avaliação de suas especificações técnicas, de sua relevância na malha logística, de sua capacidade de geração de renda imobiliária na perpetuidade, calculada por meio de seu fluxo de caixa projetado com base nos contratos de locação firmados e nas condições mercadológicas em que se encontram, e do prêmio
de risco sobre a taxa básica de juros.
As negociações locatícias supramencionadas estão voltadas para o saneamento de impactos no curtíssimo prazo e não configuram fundamento para alteração razoável de qualquer das premissas de valoração.
Com isso, se adotarmos a cota patrimonial atual como referência, podemos estabelecer o seguinte comparativo de sensibilidade às variações do valor a mercado da cota do fundo:
O XP Logística é um fundo imobiliário que tem o objetivo de obter ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos, especialmente na área logística e industrial.
Atualmente, o XPLG11 conta com uma gestão ativa e uma de taxa administração de 0,95% – 0,75% ao ano (em regra de cascata conforme previsto no regulamento), adicionado a uma taxa de performance de 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% ao ano).
