VVPR11 V2 Properties

Pessoal, recebi ontem a carta-consulta sobre a aquisição do imóvel de Salvador, locado para a Atento. Esse imóvel é de propriedade do Fundo Imobiliário Humaitá, que também é gerido pela V2. Vou expor a minha opinião sobre o que consegui encontrar de informações sobre esse imóvel e gostaria de ouvir a opinião dos demais colegas a respeito:
1) O imóvel que o VVPR11 quer autorização para adquirir é um imóvel comercial, localizado na Rua Uruguay, 294, Salvador (BA). Quem quiser ver as fotos do empreendimento, é só digitar no Google Maps “Atento-site Uruguai, Salvador” e depois clicar em satélite (dá para navegar pelas imediações do imóvel). É possível ver outras fotos nos sites dos funcionários da empresa (há algumas fotos nos comentários do Gogle Maps também).
2) O imóvel possui uma área total de 11.733 m2, com uma edificação de dois pavimentos correspondente a 10.078 m2 e está locado para a Atento (contrato atípico) com mais 24 meses de duração. O valor da oferta é de R$ R$ 57.500.000,00 (cinquenta e sete milhões e quinhentos mil reais), o que corresponde a R$ 5.705,00 por m2;
3) Pela análise que fiz das fotos do Google Maps e pelos comentários que li sobre o imóvel, trata-se de um bom imóvel, mas localizado em um bairro periférico de Salvador, em uma rua estreita e com pouquíssimas vagas de garagem. Há vários comentários acerca da periculosidade dos arredores do imóvel no Google maps. Como sabemos, a Atento tem predileção por imóveis assim, localizados em áreas mais afastadas dos grandes centros, tendo em vista que seus funcionários, em geral, são moradores dessas regiões. É exatamente a mesma dinâmica do imóvel que o ALZR11 possui locado para a Atento, no RJ. Mas a pergunta que faço é: e daqui a 24 meses, quando o contrato com a Atento de Salvador expirar? Quem vai querer locar esse prédio, na periferia de Salvador, adquirido por um preço claramente acima do de mercado (como se demonstrará a seguir)?
4) O preço do imóvel me parece fora da realidade (para não dizer inflacionado). Vejam que o HGRU11 adquiriu um excelente prédio, em 26/02/20, localizado na Rua Xingu, 179, igualmente em Salvador (BA), locado para a Estácio (vejam as fotos do imóvel aqui: https://www.google.com/maps.... O valor da aquisição foi de R$ 88.000.000,00 (oitenta e oito milhões de reais), por uma área total construída de 32.808 m2, o que corresponde a R$ 2.600,00 por m2 (menos da metade do valor que o VVPR11 quer pagar pelo imóvel da Atento, localizado na periferia da capital baiana). Vejam que o imóvel da Estácio possui melhor padrão construtivo, está localizado em um bairro muito melhor e está locado para uma empresa de primeiríssima linha do mercado brasileiro (YDUQ3), com contrato atípico de longo prazo, com cap rate de aquisição de 11,35% a.a.
5) Só para se ter uma ideia do absurdo que é a aquisição desse imóvel de Salvador, pelo VVPR11, lembrem-se que o RECT11 adquiriu parte de um edifício Triplo A, em Santos (SP) - Edifício Parque Ana Costa - situado na Avenida Dona Ana Costa, n° 433, em 05/02/20, com área locável de 8.663,44 m2, por R$ 60.644.080,00. Observe-se que os números são próximos àquele do imóvel de Salvador. Ocorre, entretanto, que se trata de um empreendimento de alto padrão construtivo e bem localizado, na cidade de Santos/SP, próximo a 3 Shopping centers e de 3 principais avenidas (com presença de restaurantes, hotéis, serviços e comércio nas proximidades), com qualidade de construção AAA, certificação Green Building LEED, presença de heliponto, pé-direito duplo, piso elevado, auditório com capacidade de 60 pessoas e sistema de segurança e gerenciamento predial e vista para o mar. Vejam as fotos do empreendimento e comparem com o imóvel da Atento Salvador: http://www.parqueanacosta.c....
6) Por todos esses argumentos, votarei contra a aquisição do imóvel da Atento Salvador e gostaria de ouvir a opinião dos demais colegas a esse respeito.
7) Fundo colocado em quarentena.