HGRE11, FII do Credit Suisse, apresenta resultados para fevereiro
O HGRE11 é um fundo do tipo tijolo, com foco em ativos do segmento de escritórios.
O fundo possui participação em mais de 20 imóveis corporativos, sendo a maioria na cidade de São Paulo, nos principais pólos comerciais.
A gestão do fundo fica por conta da Credit Suisse, que divulgou o relatório gerencial do mês de fevereiro, do qual aqui elencamos os principais destaques.
Primeiramente, a gestão se coloca esclarecendo que os novos modelos de relatórios são embasados na comunicação feita por investidores por e-mail.
Ou seja, as informações prestadas visam atender necessidades identificadas a partir da interatividade com os cotistas.
Resultados do HGRE11
A carteira de imóveis do fundo encerrou o mês de fevereiro com 25,32% de vacância financeira e 22,70% de vacância física, mantendo a mesma ocupação do mês anterior.
Durante o mês, a gestão informou sobre a distribuição de R$ 0,67 por cota. Por sua vez, o resultado distribuível do mês foi de R$ 0,34 por cota, conforme gráfico abaixo.
A diferença decorre do prejuízo auferido na venda da totalidade remanescente do investimento do fundo em cotas do CBOP11.
Abaixo, a composição de resultados do HGRE11.
Para o mês de março não há nenhum evento extraordinário que possa gerar lucro ou prejuízo.
Desta forma, a expectativa é de uma geração de caixa muito próxima à contratada atualmente, salvo se ocorrerem eventos de inadimplemento relevantes.
Por ora, a perspectiva é de manutenção da renda em R$ 0,67 por cota, patamar que a gestão entende ser sustentável diante da geração de resultado atual e perspectiva para os próximos meses do fundo.
Movimentação de ativos
Nesse cenário, o fundo se mostra mais confiante no mes de fevereiro, com um aumento tímido mas gradativo da atividade comercial.
Além disso, houve visitas e sondagens de interessados em locações para diversos ativos da carteira.
Em termos concretos há duas novas locações em fase final de discussão contratual.
A primeira é de um andar no Ed. Berrini One, por um locatário que já ocupa um andar do fundo e que vai expandir, ocupando um andar imediatamente após sua devolução.
O outro processo se dá na Torre Jatoba do CBOP11, em que a gestão está finalizando a locação de um andar dos três que a Enel já notificou a saída.
Ambas as locações, ainda que de tamanhos e regiões distintas, têm em comum o fato do novo locatário se interessar em ocupar espaços que estão mobiliados e prontos para ocupação em prédios de qualidade.
A gestão entende que esse movimento reflete um momento de mercado que as empresas continuam ativas buscando mudança de endereço, mas em busca de oportunidades.
Nesse contexto, lajes prontas para ocupar são diferencial para redução do investimento inicial necessário.
Diante deste cenário, o fundo pode se beneficiar com a maior liquidez dos espaços vagos e prontos para ocupar, como é o caso do Paulista Star, ou de futuras disponibilidades, como é o caso da Torre Jatobá – CBOP.
Inadimplência
Em relação aos locatários, o fundo tem tido dificuldade com a locatária do Ed. Alegria, que atualmente acumula um débito inadimplido suficiente para embasar uma ação mais contundente de cobrança.
Nesse contexto, é de conhecimento público que há tempos a locatária passa por dificuldades financeiras e os atrasos nos pagamentos eram recorrentes, mas até então não se acumulavam.
No entanto, após o início da pandemia a situação se agravou e a companhia passou a acumular débitos, inclusive de acordos recentes feitos para resolver a situação.
Assim a gestão se posiciona no sentido de que, caso as discussões amigáveis não surtam efeito, utilizarão os meios legais para tal.
Estratégias para a carteira
No tocante aos desinvestimentos, o HGRE11 intensifica a estratégia de venda dos ativos classificados como “outros e lajes individuais”.
No mais, o fundo evoluiu com as negociações para a venda de um conjunto destes ativos.
Assim, a negociação deve além de trazer um retorno com lucro para fundo, compor o caixa e deixar o portfólio mais aderente com a estratégia de médio/longo prazo para a carteira.
Nesses termos, ainda que o acordo comercial já tenha sido superado, faltam as formalizações vinculantes para o acordo.
Assim que tudo estiver concluído, o HGRE11 informará os investidores e o mercado em geral via fato relevante.
No mais, o HGRE é largamente negociado na bolsa de valores-B3. A liquidez do fundo pode ser representada pelo gráfico abaixo.
Obras do HGRE11
Torre Martiniano
Por fim, o fundo destaca que está na fase final das obras da fase 1 da Torre Martiniano, futuro complexo corporativo na região da Paulista, em São Paulo.
O projeto consiste na reforma e modernização das áreas existentes do imóvel.
No mais, a fase 2 se refere à construção do edifício anexo que abrigará novos subsolos, praça de alimentação, centro de convenções e uma praça elevada, conectados ao prédio existente.
Atualmente a fase 1 encontra-se no final da obra e ajustes finais no empreendimento proposto.
A expectativa é que haja a entrega desta fase do projeto ao final do mês de março, pela conclusão da iluminação da fachada.
A Fase 2 já se iniciou com a demolição total das 3 casas que ocupavam o espaço e limpeza do terreno.
O HGRE11 aposta, dessa forma, na continuidade gradual dos trabalhos e investimentos, a despeito do novo avanço da pandemia do Coronavírus.
