Bom Dia FIIs – ALZR11, HLOG11 – Confira os destaques de 16/12
O IFIX fechou a última quinta-feira (16) em alta de 0,19%, terminando o dia em 2.681,35 pontos. No acumulado do mês de dezembro e do ano de 2021, a variação do índice é de 3,92% e -6,63%, respectivamente.
Também, o índice SUNO30 fechou em alta de 0,24% e 96,98 pontos. Confira na tabela abaixo:
Confira as principais notícias do mercado de FIIs:
ALZR11 mostra resultados e explica pagamentos de ativos recém-comprados
A gestão do Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11), demonstrou em seu Relatório Gerencial divulgado nesta quinta-feira (16), os resultados do fundo referente a novembro. Também, a gestora Alianza Gestão explicou sobre os pagamentos das suas novas aquisições.
Referente ao mês de novembro, o próximo pagamento de rendimentos do ALZR11 será no valor de R$ 0,65 por cota. Confira abaixo:
A gestão explicou o aumento do rendimento distribuído em relação ao mês anterior, impacto pelos seguintes fatores:
- Reajuste de aluguéis feito pelo IPCA referente ao imóvel IPG em São Paulo (repasse inflacionário de +10,2%), já apontado no mês anterior;
- Aumento da remuneração do caixa aplicado em fundos de liquidez (DI);
- Manutenção do nível de despesas do fundo
Aquisições e obrigações a pagar
Agora no mês de dezembro, o fundo deverá utilizar parte dos recursos da 4ª Emissão de Cotas para o pagamento da primeira parcela do imóvel Decathlon, onde funciona a principal loja de artigos esportivos. Ainda faltam três parcelas a pagar.
Desta forma, o ALZR11 já pagou pelo imóvel o valor de R$ 44,85 milhões a título de Sinal na ocasião da conclusão da transação e a primeira parcela do saldo remanescente é devida neste mês de dezembro/2021.
As duas parcelas são no valor de R$ 10,35 milhões e R$ 24,15 milhões, que deverão ser pagas respectivamente, em dezembro de 2022 e 2023.
Também, o ALZR11 segue na fase final para a conclusão da aquisição do Centro de Distribuição Logístico, feito sob medida (Built to Suit) para a Coca-Cola FEMSA e localizado em Santo André/SP.
Nas estimativas da gestora, o fundo receberá em breve os últimos documentos necessários para esta conclusão e informará a todo o mercado quando houver atualização sobre o tema.
O imóvel possui cerca de quase 37 mil m² de área de terreno e 13 mil m² de área construída, possuindo ou superando as mais modernas especificações técnicas aplicáveis a galpões logísticos AAA do mesmo porte.
Confira abaixo o perfil dos inquilinos do fundo:
Operação de alavancagem
O fundo também utilizou a securitização de recebíveis para fazer as aquisições dos ativos DASA e edifício Clariant.
Por isso, nos próximos 3 anos o ALZR11 terá que pagar a dívida dos recebíveis:
- 2022 (sem obrigação)
- 2023: R$ 15,3 milhões
- 2024: R$ 18,6 milhões
A gestão acredita que o fundo tem fluxo de caixa suficiente para pagar suas obrigações. Na verdade, os CRIs foram contratados em momento oportuno pelo fundo, quando as taxas de juros do país estavam em patamares historicamente muito baixos. Confira na imagem abaixo:
Ou seja, as securitizações do Fundo foram contraídas de forma muito técnica e bem estruturada, aproveitando janela de oportunidade oferecida pelo mercado.
O Alianza Trust Renda Imobiliária FII é um fundo imobiliário do tipo tijolo (híbrido) que possui diferentes categorias de investimentos no setor imobiliário. Sua prioridade é investir em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback).
HLOG11 divulga resultados e explica operação de alavancagem
A Hedge Investments, gestora do Hedge Logística FII (HLOG11), comunicou nesta segunda-feira (16) aos seus investidores, os resultados referentes ao mês de novembro. Também, a gestão aproveitou para explicar sobre o mercado de galpões logísticos e operação de alavacagem do fundo.
O fundo distribuiu R$ 0,63 por cota como dividendo referente ao mês de novembro. O pagamento foi realizado em 14 de dezembro de 2021, aos detentores de cotas em 30 de novembro de 2021. Confira abaixo:
A gestão destacou que o mercado de galpões logísticos continua em expansão. Até o final de outubro de 2021, foram cerca de 1,1 milhão de m² entregues no país, sendo que cerca de 40% dessa área foi entregue no estado de São Paulo, sendo que a vacância dos imóveis é considerada baixa.
A gestora destaca que a vacância não teve queda expressiva devido ao volume de lançamentos elevado nos últimos anos, mas a absorção líquida foi bastante alta, sustentando o preço pedido de aluguéis.
Ainda são esperados grandes lançamentos para o último trimestre de 2021, atendendo a demanda de locatários por empreendimentos novos e dando continuidade ao processo de crescimento e consolidação do mercado.
Gestão de ativos
O HLOG11 fechou o mês de novembro com investimento em cinco empreendimentos que somam aproximadamente 185,0 mil m² de ABL. São eles:
- Condomínio Citlog Sul de Minas
- Condomínio Viracopos
- Condomínio Logístico Industrial Salto
- Galpão Vila Prudente
- Parque Anhanguera, através de cotas do fundo PQAG11.
Confira abaixo o perfil dos ativos do fundo:
Em julho de 2021 os ativos do Fundo foram reavaliados a mercado (valor justo) pelas empresas Cushman & Wakefield e CBRE Consultoria do Brasil, resultando em valor 2,84% inferior ao valor contábil de referidos imóveis.
Operação de alavancagem
No dia 15 de dezembro, foi emitido um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) com lastro em Contrato de Compra e Venda a Prazo para o pagamento de parte da aquisição do ativo Condomínio Viracopos.
A gestora disse que o valor da dívida totaliza R$ 174.700.000,00, sendo que R$ 841.462,22 serão destinados para o pagamento das despesas relacionadas ao CRI. A taxa de emissão é de IPCA + 6,75 % a.a.
Por fim, o CRI será pago em 120 parcelas mensais, pagas todo dia 15 e cada mês. O primeiro pagamento ocorrerá em 17 de janeiro de 2022 e o último ocorrerá na data de vencimento do CRI, em dezembro de 2031.
O Hedge Logística FII visa auferir valorização e rentabilidade de suas cotas no longo prazo, por investimento de ao menos dois terços do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente em ativos destinados à exploração logística e industrial.
