Um assunto que tem sido bastante discutido há algum tempo, quando se trata do setor imobiliário, é a taxa de emissão de FIIs. Afinal, como essa taxa acontece na prática?
Nos próximos tópicos, vamos entender o que é a taxa de emissão de FIIs, como ela funciona e quais são os efeitos de tal taxa nos seus investimentos. Vamos lá?
Primeiramente, o são emissões?
Antes de falar sobre as taxas, é interessante saber exatamente o que são as emissões de Fundos Imobiliários. Então, trouxemos um pequeno resumo.
Por lei, um Fundo Imobiliário precisa, necessariamente, distribuir no mínimo 95% de seu retorno para os cotistas. Assim, sobra apenas 5% para a manutenção dos imóveis, expansões e/ou novos projetos.
Então, uma emissão acontece quando um Fundo Imobiliário precisa captar novos recursos para ter dinheiro em caixa e, para isso, emite mais cotas.
Neste processo, quem já é cotista do fundo tem preferência na compra das novas cotas. Mas, geralmente, após o período de preferência e o período de sobras, ainda para os investidores do FII, as novas cotas são anunciadas na Bolsa de Valores (B3).
O que são taxas de emissões?
As taxas de emissões são, basicamente, um valor que precisa ser pago para custear a própria Oferta. Ou seja, esta taxa não entra no caixa do Fundo, servindo apenas para cobrir os valores gastos para realizar a emissão.
Isso acontece, pois é preciso contratar alguns serviços quando um Fundo Imobiliário deseja realizar uma emissão de cotas.
Estes custos são diferentes entre as Ofertas Públicas e as Ofertas restritas. No caso, as Ofertas Públicas exigem mais por conta de fatores como, por exemplo, documentação. Nas Ofertas restritas, há menos burocracia e menos exigências, fazendo com que os custos também sejam menores.
Entre os custos de uma emissão estão as taxas, por exemplo, da B3, Anbima, do Registro na CVM e alguns tributos, além de outras cobranças. Elas variam e podem chegar a 2%, por exemplo.
Embora pareça uma porcentagem baixa, é importante lembrar que, na maioria das vezes, uma emissão envolve valores altos. Todas as cobranças, juntas, formam uma quantia que precisa ser paga de alguma forma.
Entre as taxas mais pesadas que envolvem uma emissão, estão as taxas de estruturação e de coordenação, que possuem grande participação na porcentagem total da taxa.
Qual é a importância da taxa de emissão?
Como citamos acima, as taxas de emissões não entram no Fundo. Ou seja, ao participar de uma emissão, você paga o valor da cota mais o valor da taxa.
Por exemplo: se você paga R$200,00 pela cota e R$4,00 pela taxa, o Fundo recebe apenas R$200,00, enquanto você paga R$204,00.
Por este motivo, é importante prestar atenção nas taxas — elas não podem ser exageradas.
Em casos onde a taxa é muito alta, o investidor acaba pagando muito mais do que o Fundo “vale” realmente, o que pode impactar negativamente seus investimentos.
Métodos de cobrança da Taxa de Emissão
Embora seja comum que os investidores paguem a taxa de emissão juntamente com a compra do Fundo, esta é apenas uma das principais formas que um Fundo tem de arcar com estes custos.
Isso porque, na verdade, também é possível que o próprio Fundo pague todos os custos da oferta. Neste caso, o investidor não precisa pagar os R$4,00 da taxa do exemplo, pois, após a emissão, o FII tira do próprio caixa o valor necessário para pagar tudo o que é preciso.
Pensando de forma lógica, nestes dois casos, quem paga os custos da oferta são os cotistas. Afinal, mesmo que não seja feito um pagamento adicional no ato da subscrição, o patrimônio do fundo é, basicamente, dos cotistas.
Na primeira situação, o cotista paga diretamente a taxa no ato da compra das novas cotas, enquanto, no segundo caso, está pagando indiretamente — mesmo aqueles que optam por não participar da oferta.
O segundo método tem mais impacto no caso das ofertas públicas, não afetando tanto assim quando se trata de uma oferta restrita. No entanto, a primeira forma é considerada mais justa por muitas pessoas, dado que com ela, cada investidor arca com a sua parte.
Uma situação interessante, mas muito rara, são os casos onde o próprio gestor ou administrador do Fundo arcar com os custos da emissão. Isso é muito específico, porém, mostra que existem várias alternativas para que a taxa possa ser paga.
Custo da taxa de emissão: como saber se está muito alto?
Agora que você já sabe os princípios da taxa de emissão, é muito importante que saiba como interpretar quando ela vale ou não a pena.
Para começar, tenha em mente que a taxa de emissão não funciona de forma fixa: não serão cobrados R$2,00 por cota vendida, por exemplo. A taxa de emissão é uma porcentagem que incide sobre o montante que está sendo captado durante a emissão.
Ou seja, a taxa varia muito de emissão para emissão. No entanto, ela pode variar bastante: de menos de 0,20% a mais de 3%, por exemplo.
No caso das ofertas públicas, as taxas em torno de 3% são comuns. Acima de 3%, uma taxa já pode ser considerada cara. É possível encontrar taxas bem mais baratas, em alguns casos.
Enquanto isso, as ofertas restritas costumam oferecer taxas em torno de 1,5%. Nestes casos, uma taxa acima de 2% pode ser considerada cara e, em algumas emissões, é possível encontrar taxas de menos de 1%.
Tendo estas porcentagens como referência para a taxa de emissão, você já pode ter mais clareza em relação a quando vale a pena ou não pagar tal valor para participar de uma emissão. Boa sorte!
