Como viver de renda passiva recebendo dividendos mensais de FIIs
Especialistas destacaram estratégias para montar carteira focada em fundos imobiliários e receber bons rendimentos mensais
Investir em fundos imobiliários (FIIs) tende a ser uma boa estratégia para os investidores que querem receber renda passiva com dividendos mensais. Os FIIs devem, por lei, distribuir semestralmente aos cotistas 95%, no mínimo, dos lucros auferidos em regime de caixa.
A partir de uma premissa de que distribuir rendimentos mês a mês atrairia mais investidores, os principais fundos imobiliários pagam dividendos mensais, por mais que a periodicidade legal seja distribuída semestralmente aos investidores.
Outros não distribuem proventos e ainda existem os fundos que pagam trimestralmente, semestralmente ou anualmente, dependendo das condições de cada um deles. Por isso o analista- chefe de FIIs na Suno Research, Marcos Baroni, explicou que é necessário avaliar a política de distribuição de proventos antes de investir no ativo.
Para os investimentos em renda fixa, os fundos que pagam juros de forma semestral são os títulos públicos federais, como a NTN-B e a NTN-F (tesouro IPCA+ com juros semestrais e tesouro prefixado com juros semestrais, respectivamente).
Na parte de produtos bancários, alguns títulos, como CDBs e LCIs, costumam pagar os juros de forma mensal aos investidores. As emissões de crédito privado como debêntures, CRIs e CRAs também possuem um fluxo de pagamento de juros e amortizações periódico (geralmente semestral ou anual), a depender da emissão.
O analista da Toro Investimentos, Lucas Serra, pontuou que, para que os cotistas recebam os rendimentos, eles devem possuir as cotas na data de corte estabelecida pelo fundo, intitulada data-com.
“No dia do pagamento, o rendimento é creditado na conta da instituição em que os ativos estão custodiados. O investidor pode utilizar esses rendimentos da forma que desejar, incluindo a possibilidade de comprar novas cotas”, destacou.
Além disso, Serra também ressaltou que, atualmente, os dividendos recebidos pelos investidores são isentos de imposto de renda. A distribuição dos dividendos dependerá, principalmente, dos resultados, da política de dividendos da empresa, e das perspectivas futuras, que podem levar a uma maior ou menor retenção do caixa.
Estratégias para receber rendimentos mensais de FIIs
A recomendação de Serra é que os investidores que possuem o perfil mais arrojado obtenham FIIs na carteira. Embora a volatilidade não costume ser tão alta quanto aquela observada nas ações, trata-se de um investimento em renda variável.
Em um cenário onde os juros e a inflação estejam elevados, Serra avaliou que os FIIs que investem em papéis atrelados a estes indicadores tendem a apresentar a melhor performance, uma vez que a desaceleração econômica e o aumento da vacância não corroborem para os fundos que investem em lajes corporativas, shoppings e galpões.
Com isso, além de observar a concentração dos investimentos em um imóvel ou um inquilino, o que gera oscilações em casos de vacância, é recomendado que o investidor monte uma carteira diversificada, escolhendo bons fundos que invistam em diferentes estratégias.
“Tem algumas questões que a gente coloca, mas é que para o investidor na ponta final ser capaz de identificar tudo isso, principalmente iniciante, é bem mais complexo, então o nosso trabalho é justamente trazer informações de todos os fundos, inclusive aqueles que estão recomendados”, pontuou.
Com isso, Baroni ressaltou que procura olhar para os fundos maiores, que tem uma gestão ativa mais consolidada e um portfólio um pouco mais maduro. “Nós temos preferências por fundo que tenham mais de 20 mil cotistas, que tem uma liquidez entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão ou mais por dia”, disse.
“A gente procura montar uma estratégia de alocação diversificada entre setores e tipos de fundos que tem aqui e que carrega as características que nós gostamos”, explicou .
Como montar uma carteira focada em dividendos?
O analista da Toro destacou que, para montar uma carteira focada no recebimento de dividendos mensais, o investidor deve buscar empresas que tenham um bom histórico de recorrência de pagamento e que repassem aos acionistas uma parcela significativa do lucro.
“Deve ser dada prioridade à empresas saudáveis, estáveis, bem consolidadas nos seus respectivos setores de atuação, e que apresentem perspectivas favoráveis no longo prazo, possibilitando a continuidade do pagamento dos dividendos”, afirmou.
Ainda no momento da seleção, o especialista disse que os investidores não devem se basear somente em um critério, como o dividend yield dos últimos 12 meses, visto que esse valor pode não perdurar no futuro, além do fato de que, em geral, elevadas distribuições estão relacionadas a ativos mais arriscados ou a eventos não recorrentes.
Com isso, Serra ressaltou que para a construção da carteira, é recomendável a escolha de empresas de setores descorrelacionados, de forma a minimizar o risco. “É interessante que as teses sejam revisitadas de forma periódica, e que o investidor faça rebalanceamentos de acordo com as estratégias adotadas”, completou.
Quais são as oportunidades?
O especialista da Toro disse dar preferência à montagem de carteiras diversificadas, focando na redução do risco e evitando a exposição em um único ativo.
“Nossa alocação atual conta com o JS Ativos Financeiros (JSAF11), Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), Malls Brasil Plural (MALL11), TG Ativo Real (TGAR11) e o VBI CRI (CVBI11)”, destacou.
Na visão de Baroni, os FIIs que os investidores devem ficar de olho são dos setores de papéis, logística, shoppings, lages corporativas, híbridos e renda urbana. Além disso, o especialista disse que não costuma mudar rotineiramente as posições em função do cenário macroeconômico.
“A gente entende que o cenário macro acaba norteando o mercado de fundos imobiliários como um todo, mas a gente não fica mudando demais as posições porque o fundo imobiliário é mais dependente da economia local, além de serem contratos com prazos mais longos”, pontuou.
Sobre a possibilidade da existência de um rali dos FIIs em 2023, Serra mantém-se otimista. “Em geral, cenários de redução dos juros são favoráveis aos FIIs, visto que os investidores comparam a Selic ao dividend yield dos fundos, o que acaba ocasionando a valorização das cotas. Somado a isso, com os juros caindo, podemos ver uma migração de investimentos da renda fixa para a renda variável, o que acaba favorecendo várias classes como os FIIs”, projetou.
Diante desse cenário, Serra acrescentou que a receita de fundos que investem em lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos seria beneficiada.
Já Baroni tem uma visão mais cautelosa e acredita que não haverá um rali dos FIIs em 2023. “Eu acho que o que nós tivemos de resultado no ano, até o momento, já está bastante positivo. Eu não creio que vai ter um rali”, comentou.
Diante da expectativa do ano terminar com a Selic em 11,75%, Baroni enxerga uma inflação ainda muito alta. Com isso, o especialista acredita que o mercado se manterá lateralizado.
No entanto, já para 2024 o cenário deverá ser mais positivo, com a expectativa da Selic em um dígito. Apesar disso, o desempenho dos ativos ainda dependerá ainda de um arrefecimento da queda dos juros, controle da inflação, das guerras globais e da responsabilidade fiscal local.
“Os juros futuros no Brasil tiveram uma oscilação muito forte nesses últimos meses e isso impactou um pouco a precificação dos fundos imobiliários”, avaliou. No entanto, a expectativa do juro terminal era entre 8% e 9%, mas com as acontecimentos atuais os juros futuros atingiram a casa dos 10%. .
