FII endividado despenca após anunciar possível venda milionária
Gestão do FII XPPR11 quer aprovação da venda por AGE e projeta ampliação de dividendos, mas mercado reage mal.
O FII XP Properties (XPPR11) liderou as quedas no mercado de fundos imobiliários desta segunda-feira, com perda de mais de 10% de seu valor de mercado, no primeiro dia útil após a convocação de uma assembleia geral extraordinária (AGE) em que propõe a venda de ativos para redução de sua alavancagem, uma das maiores do mercado.
O fundo fechou negociado a R$ 23,01, queda de 10,61% em relação ao valor final de sexta-feira (22), de R$ 25,74. Ele tem uma dívida estimada em R$ 474.287.748,29, equivalente a 98,9% de seu patrimônio líquido, de R$ 479.268.064,09.
Na noite de sexta, após o fechamento dos mercados, a gestão do XPPR11 divulgou convocação para os cotistas a respeito de proposta feita por outro fundo imobiliário, o CPOF11, para a aquisição de sua participação no edifício Faria Lima Plaza, no Itaim, em São Paulo, equivalente a 30% das lajes corporativas do empreendimento, com 12.439 m² de área bruta locável – dos quais 69,2% encontram-se ocupados.
O valor da negociação foi anunciado em R$ 373.170.000,00. Desse montante, no entanto, R$ 192.229.182,48, ou 51,5% do total, será pago na forma de quitação de uma série de debêntures que servem como lastro para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e que estão de posse da Capitânia, gestora do CPOF11.
Outra parte do valor, de R$ 122.167.572,60 (32,7% do valor total), será automaticamente usada para a quitação de outra série de CRIs, lastreados em direitos creditórios cedidos pelo XPPR11 em favor da Virgo. Outros R$ 40 milhões seriam pagos em dinheiro ou cotas do CPOF11, e o restante seria pago em dinheiro após a conclusão do negócio.
A gestão do FII XPPR11 projeta que, com a negociação, conseguirá reduzir a alavancagem do fundo em 86,06%, dos citados R$ 474,2 milhões, valor apresentado em cálculo anexo à proposta, para R$ 66.117.748,29, após a conclusão da negociação.
FII defende aprovação da proposta por AGE
Os cotistas do fundo XPPR11 têm até as 23h49 do dia 8 de abril para votar na AGE, de forma remota, por meio de carta-resposta a ser impressa, digitalizada e enviada por e-mail,ou por meio de plataforma eletrônica disponibilizada pela gestão.
A Vórtx, administradora do FII, e a XP Vista Asset, gestora, defendem a aprovação, afirmando que esta foi a melhor proposta recebida pelo fundo em sua estratégia de venda de ativos para diminuição ou quitação de sua alavancagem desde dezembro, quando a Grow Real Assets Capital passou a atuar com serviços de assessoria financeira e estratégica na coordenação de um processo de venda dos imóveis que integram a carteira do fundo, na renegociação das obrigações contraídas e eventualmente na amortização de tais obrigações.
“Tendo em vista as atuais condições de mercado, a implementação da venda nos termos propostos acarretará sensível diminuição nas despesas financeiras do fundo, trazendo benefício aos cotistas e atingindo-se, assim, os objetivos pretendidos e informados ao mercado”, diz a proposta feita pela administradora e pela gestora.
XPPR11: mercado com valores mais descontados
O XPPR11 é um fundo de lajes corporativas, ou seja, que detém a propriedade de edifício de escritórios, o setor atualmente em pior condição no mercado de FIIs quando se leva em conta a relação P/VP, ou seja, entre o de valor de negociação das cotas no mercado e seu valor patrimonial.
De acordo com dados de 29 de fevereiro, o patrimônio líquido de R$ 479,2 milhões do XPPR11 equivale a R$ 65,51 por cota. Ou seja, com o fechamento desta segunda-feira (25) a R$ 23,01, a relação P/VP é de 35,1%.
Embora o preço baixo possa ser apontado como atrativo para quem busca ganho de capital, os dividendos do FII XPPR11 não vêm ajudando na valorização do ativo: estão há meses na casa de R$ 0,07, um dividend yield anualizado de 3,4%, muito abaixo da média do setor.
A gestão aponta que, caso a venda seja concretizada, o patamar de distribuição de dividendos pode subir para até R$ 0,13 por cota. Ainda assim, analistas temem que o FII encontre dificuldade na geração de valor, pois ficará com apenas dois ativos, os edifícios Corporate Evolution e iTower, ambos em Barueri, na região metropolitana de São Paulo, com área bruta total de 53.360 metros quadrados e vacância média de 44,85%.
