FIIs sofrem pressão da Selic, mas gestor do MANA11 destaca resiliência dos ativos
O cenário atual dos FIIs no Brasil está marcado por desafios significativos, impulsionados principalmente pela alta taxa de juros.
O cenário atual dos fundos imobiliários (FIIs) no Brasil está marcado por desafios significativos, impulsionados principalmente pela alta taxa de juros e pelo aumento do risco macroeconômico. Eduardo Mekbekian, gestor do fundo MANA11, aponta que essa classe de ativos, como todo ativo de risco, está sujeita a flutuações diretamente relacionadas às expectativas para a Selic.
“Quando a taxa de juros está subindo, os FIIs sofrem; o que estamos vendo em 2024 reflete exatamente isso, com o IFIX, índice que representa o mercado de FIIs, operando de lado e com queda significativa em outubro”, explica Mekbekian em live no canal do professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno.
Entre setembro e outubro, o IFIX acumulou uma perda de 5%, destacando o impacto da elevação das taxas sobre o valor das cotas. O especialista, porém, ressalta que essa relação entre o comportamento dos FIIs e o cenário de juros elevados não é novidade. Em momentos de juros altos, o mercado exige um retorno maior para justificar o risco, pressionando o valor dos fundos imobiliários.
“O aumento do risco macroeconômico impacta diretamente todas as classes de ativos”, afirma Mekbekian. Ele compara a alta dos juros a um “remédio amargo” para a economia, usado pelo Banco Central para controlar a inflação, mesmo que isso onere alguns ativos do mercado de capitais.
Nesse ponto, o gestor ressalta que a queda não é exclusiva dos FIIs. “Essa performance ruim é generalizada. Ações, títulos pré-fixados e ativos locais também estão rendendo abaixo do CDI”, observa. A desvalorização do real e o desempenho fraco dos títulos indexados à inflação também reforçam essa realidade.
O professor Baroni, especialista no setor, vê o momento com cautela, mas não desconsidera a resiliência histórica dos FIIs. Ele observa que, mesmo em períodos prolongados de estresse, os fundos imobiliários mantêm sua estabilidade quando se considera o rendimento combinado das cotas e dos dividendos. “A obrigatoriedade de distribuição de 95% dos resultados proporciona uma perspectiva de crescimento ao longo do tempo, apesar da volatilidade no curto prazo”, comenta Baroni.
FIIs crescerão nos últimos anos, mas não são imunes a flutuações
Nos últimos anos, o mercado de FIIs cresceu significativamente. Dados da B3 mostram que, desde 2017, o número de investidores aumentou de 121 mil para aproximadamente 2,7 milhões em 2024. “Esse crescimento exponencial indica que o setor está cada vez mais no radar dos investidores, mas também traz uma percepção de que o mercado não é imune a flutuações”, aponta Mekbekian.
Ele observa que, embora os fundos continuem pagando dividendos, o ajuste das cotas se torna inevitável quando a expectativa de juros aumenta.
“Se a Selic atingir níveis extremos, digamos 20%, o mercado exigirá que os fundos imobiliários ofereçam retornos próximos a isso. Ninguém comprará FIIs pagando 8% ao ano em um cenário de Selic tão alta”, enfatiza Mekbekian. Ele descreve esse ajuste como um “risco sistêmico” ao qual todos os ativos de risco estão sujeitos.
Para os investidores, o cenário atual exige paciência, dada a volatilidade do mercado. Mekbekian lembra que, historicamente, momentos de baixa sempre são seguidos de recuperação, impulsionados por mudanças na política monetária e no contexto econômico. Em meio a essa volatilidade, ele acredita que a resiliência dos FIIs como classe de ativos permanecerá, ainda que o ajuste seja doloroso no curto prazo.
Como o cenário macroeconômico afeta as classes de FIIs?
Os FIIs de tijolo estão intimamente ligados ao cenário econômico nacional: em períodos de crescimento, o aumento do consumo de empresas e pessoas gera maior demanda por espaços físicos, o que impulsiona esses fundos. Nesse contexto, uma taxa de juros mais baixa tende a favorecer os FIIs de tijolo, promovendo sua valorização.
No entanto, diante de um cenário macroeconômico desafiador, as empresas adotam uma postura cautelosa, evitando grandes investimentos e reduzindo a procura por novos espaços, o que impacta negativamente os FIIs de tijolo. Com um perfil de risco mais conservador, esses fundos geralmente oferecem um retorno (yield) menor, o que leva muitos investidores a preferirem a renda fixa em tempos de juros elevados.
Por outro lado, os FIIs de papel mostram-se mais versáteis, pois conseguem oferecer retornos competitivos tanto em cenários de juros altos quanto baixos. Esses fundos, que em sua maioria investem em CRIs, possuem características semelhantes a ativos de renda fixa, embora sejam negociados como renda variável.
Alguns FIIs de papel são indexados ao CDI, permitindo que se beneficiem diretamente de uma Selic elevada, atraindo investidores que buscam uma alternativa rentável e menos volátil em meio ao aumento dos juros.
